Esenyurt Gayrimenkul Avukatı

Esenyurt'ta Hisseli Mülkiyet Neden Sık Görülür?

İlçenin nüfus ve yapılaşma geçmişi, paylı mülkiyeti diğer bölgelere kıyasla daha yaygın bir tapu türü hâline getirmektedir.

• Miras yoluyla intikal eden taşınmazlar Esenkent, Güzelyurt ve Talatpaşa gibi eski yerleşim dokusuna sahip mahallelerde, ilk malikin vefatı sonrası taşınmaz mirasçılar arasında pay oranlarına göre tescil edilir. Mirasçı sayısı arttıkça payların yönetimi ve ortak karar alınması güçleşir.
• Kardeş veya akraba ortaklığıyla alınan arsalar İlçenin hızlı büyüme döneminde birden fazla kişinin ortak bütçeyle arsa veya bina alması yaygın bir uygulamaydı. Zamanla taraflardan birinin taşınmazı fiilen tek başına kullanması veya satmak istemesi, diğer paydaşlarla anlaşmazlığa yol açabilir.
• Kentsel dönüşüm bekleyen eski yapı stoku Ardıçlı ve Mehterçeşme çevresindeki eski apartmanlarda, dönüşüm için gerekli oy çoğunluğunun sağlanması bazen hisseli maliklerin sayısı ve ulaşılabilirliği nedeniyle zorlaşmaktadır.

Paylı Mülkiyetin Hukuki Çerçevesi

Türk Medeni Kanunu'nun 688 ve devamı maddeleri, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda paydaşların hak ve yükümlülüklerini düzenler.

• Yönetim kararları Taşınmazın olağan yönetim işlerinde pay ve paydaş çoğunluğu, önemli değişikliklerde ise oybirliği aranır. Bir paydaşın diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı fiilen tek başına kullanması, ecrimisil talebine konu olabilir.
• Payın devri ve önalım (şufa) hakkı Paydaşlardan biri kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir; ancak diğer paydaşlar, satış bedeli ve şartlarıyla bu payı öncelikli olarak satın alma hakkına (yasal önalım hakkı) sahiptir. Bu hak, satışın öğrenilmesinden itibaren belirli bir süre içinde dava yoluyla kullanılabilir.
• Paydaşlar arasında uzlaşma sağlanamaması Paydaşlar taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konusunda anlaşamadığında, kanunun tanıdığı yol her paydaşın tek başına açabileceği ortaklığın giderilmesi davasıdır.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Süreç

Dava, taşınmazın değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinin görevine girer; Esenyurt'ta bu davalar Büyükçekmece Adliyesi'nde açılır ve yürütülür.

• 1. Dava dilekçesi ve tüm paydaşların davaya dahil edilmesi Davanın sağlıklı ilerleyebilmesi için taşınmazın tapu kaydındaki tüm paydaşların davalı veya davacı sıfatıyla dosyada yer alması zorunludur; eksik husumet, yargılamanın uzamasına neden olur.
• 2. Keşif ve bilirkişi incelemesi Mahkeme, taşınmazın fiziki durumunu ve varsa aynen taksime elverişli olup olmadığını belirlemek için mahallinde keşif yapar ve bilirkişi raporu aldırır. Konut olarak kullanılan bir dairenin fiziken bölünmesi çoğu zaman mümkün olmadığından, uygulamada satış yoluyla giderilme daha sık uygulanan yöntemdir.
• 3. Aynen taksim ya da satış yoluyla giderilme kararı Taşınmaz fiziken paylara bölünebiliyorsa ve bu bölünme değer kaybına yol açmıyorsa aynen taksime karar verilebilir. Aksi hâlde mahkeme taşınmazın açık artırma yoluyla satılmasına ve bedelin paydaşlar arasında pay oranına göre paylaştırılmasına hükmeder.
• 4. Satış memurluğu aşaması Satış kararı kesinleştikten sonra taşınmaz icra dairesi bünyesindeki satış memurluğu aracılığıyla ihaleye çıkarılır; ihale bedeli, mahkemenin belirlediği pay oranlarına göre paydaşlara dağıtılır.

Ecrimisil Talebiyle Bağlantısı

• Paydaşlardan biri, diğerlerinin rızası olmadan taşınmazı fiilen tek başına kullanıyor veya kiraya veriyorsa, kullanmayan paydaşlar bu kullanım için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edebilir. Uygulamada ecrimisil talebi çoğu zaman ortaklığın giderilmesi davasıyla birlikte veya ona bağlı ayrı bir dava olarak gündeme gelir.
• Ecrimisil miktarı, taşınmazın emsal kira bedeli esas alınarak bilirkişi marifetiyle hesaplanır; talep genellikle son beş yıllık dönemle sınırlı tutulur, çünkü bu tür alacaklar belirli bir zamanaşımı süresine tabidir.

Esenyurt'ta Taşınmaz Alımı Öncesi Hisseli Tapu Kontrolü

İlçede hisseli tapulu taşınmaz sayısının fazlalığı, alım öncesi tapu kaydının dikkatli incelenmesini özellikle önemli kılar.

• Tapu kaydında birden fazla malik görünüyorsa, satışı yapan kişinin tüm paydaşlar adına yetkili olup olmadığı, yalnızca kendi payını mı yoksa taşınmazın tamamını mı devredebileceği netleştirilmelidir.
• Diğer paydaşların önalım hakkını kullanma ihtimali göz önünde bulundurulmalı; satın alınan payın ileride önalım davasına konu olabileceği bilinerek işlem yapılmalıdır.
• Taşınmaz üzerinde devam eden veya sonuçlanmış bir ortaklığın giderilmesi davası bulunup bulunmadığı, tapu müdürlüğünden ve ilgili adliyeden teyit edilmelidir; zira böyle bir dava, satın alınan payın ileride satışa çıkarılması riskini beraberinde getirir.