İçeriğe atla
Av. Çağatay KISAHukuk & Danışmanlık

Gayrimenkul Avukatı

Gayrimenkul Hukuku

Tapu iptali ve tescil, kamulaştırma, kat karşılığı inşaat ve kira uyuşmazlıkları; gayrimenkulün yüksek ekonomik değeri nedeniyle mutlaka uzman takibi gerektirir. Tapu devri öncesi hukuki inceleme, ileride dava riskini büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Gayrimenkul, çoğu kişi ve işletmenin en değerli malvarlığıdır; buna bağlı uyuşmazlıklar da yüksek bedelli ve tekniktir. Beylikdüzü, Esenyurt ve Büyükçekmece gibi hızlı kentleşen bölgelerde imar, kat karşılığı inşaat ve tapu uyuşmazlıkları yoğun olarak yaşanmaktadır. Büromuz; tapu iptali ve tescil davalarından kira tespit ve tahliye süreçlerine, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinden kamulaştırma bedeline itiraz davalarına kadar taşınmaz hukukunun tüm alanlarında hizmet verir; satış öncesi tapu ve imar durumu incelemesi (due diligence) ile riskleri önceden raporlar.

Tapu iptali ve tescil davaları

Tapu kütüğündeki kaydın gerçek hak durumunu yansıtmadığı hâllerde — sahte vekâletnameyle yapılan devirler, ehliyetsiz kişinin satışı, muvazaalı işlemler veya ölünceye kadar bakma sözleşmesine aykırılık gibi — Türk Medeni Kanunu'nun yolsuz tescile ilişkin hükümlerine (TMK m.1024-1025) dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılır. Dava, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür ve taşınmaz üzerinde üçüncü kişilere devri önlemek için dava açılırken tapu kütüğüne ihtiyati tedbir şerhi işletilmesi çoğu dosyada ilk adımdır. İyi niyetli üçüncü kişilerin tescile güveninin korunması (TMK m.1023) bu davaların en çetin cephesidir: taşınmaz el değiştirdikçe ispat yükü ağırlaşır. Bu nedenle yolsuz devri öğrenen hak sahibinin vakit kaybetmeden harekete geçmesi, davanın başarısını doğrudan etkiler. Dava açılmadan önce taşınmazın güncel tapu kaydının ve varsa üzerindeki şerh ile beyanların çıkartılması, hem dava dilekçesinin doğru kurgulanması hem de ihtiyati tedbir talebinin hangi kayıtları kapsayacağının belirlenmesi açısından ilk yapılması gereken işlemdir.

Kira sözleşmeleri, kira artışı ve kira tespit davası

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yıllık kira artışı, Türk Borçlar Kanunu m.344 uyarınca bir önceki kira yılına ait TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez; daha yüksek oran kararlaştırılmışsa bu sınıra kadar geçerlidir. Beş yılını dolduran sözleşmelerde ise taraflardan her biri kira tespit davası açarak, TÜFE sınırından bağımsız biçimde, emsal rayiç bedele göre yeni kiranın mahkemece belirlenmesini isteyebilir (TBK m.344/3); hakkaniyet indirimi uygulaması bu davaların karakteristik özelliğidir. Tespit kararının yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olabilmesi için kanunda öngörülen bildirim ve dava zamanlamasına (yeni dönemden en az 30 gün önce ihtar veya dava) uyulması gerekir. Uzun süre artırılmamış kiralarda tespit davası, mülk sahibi için tahliyeden çok daha hızlı sonuç veren bir dengeleme aracıdır. Kira tespit davası, mevcut kira döneminin devamı sırasında da açılabilir; bu durumda tespit edilen yeni bedel, dava tarihini izleyen ilk kira döneminin başından itibaren uygulanır. Kira bedelinin yabancı para birimi üzerinden kararlaştırıldığı sözleşmelerde ise artış ve uyarlama bakımından ayrı özel sınırlamalar geçerlidir.

Tahliye yolları: taahhüt, ihtiyaç, iki haklı ihtar ve temerrüt

Kiracının tahliyesi ancak kanunda sayılı sebeplerle mümkündür ve her yolun kendi süre rejimi vardır. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı yol (TBK m.352/1), kira sözleşmesinden sonra verilen ve boşaltma tarihini içeren taahhüde dayanır; taahhüt tarihinden itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava yoluna gidilmelidir. Konut ihtiyacı sebebiyle tahliyede (TBK m.350) kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı aranır; bu yolla tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz (TBK m.355). Bir kira yılı içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılabilir (TBK m.352/2). Kira borcunda temerrütte ise yazılı ihtarla verilen en az 30 günlük süre sonunda sözleşme feshedilebilir (TBK m.315). Bu yollardan hangisinin uygulanacağı kiracının kira sözleşmesindeki fiili davranışına ve ev sahibinin somut gerekçesine göre değişir; birden fazla şart aynı anda oluşmuşsa dosyanın koşullarına en uygun ve en hızlı sonuç veren yolun seçilmesi tavsiye edilir.

Kentsel dönüşüm: 6306 sayılı Kanun süreci

Esenyurt, Beylikdüzü ve Büyükçekmece'deki yapı stoğunun yaşı nedeniyle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, bölgemizin en sık uygulanan mevzuatlarından biridir. Süreç, lisanslı kuruluşça düzenlenen riskli yapı tespit raporuyla başlar; rapor maliklere tebliğ edilir ve tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, teknik heyetçe incelenir; reddi hâlinde idari yargı yolu açıktır. Riskli yapı kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci işler; hak sahiplerine kira yardımı ve kanun kapsamındaki diğer destekler sağlanabilir. Yeniden yapım kararları, 2023 değişikliği sonrasında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınabilmektedir; karara katılmayan paydaşın payının satışı gibi ağır sonuçlar doğduğundan, toplantı ve karar süreçlerinin usulüne uygun yürütülmesi kritik önemdedir. Müteahhitle imzalanacak dönüşüm sözleşmesinin denetimi ise sürecin en riskli aşamasıdır.

Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit uyuşmazlıkları

Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi; arsa sahibinin arsa paylarını devretmeyi, müteahhidin ise bağımsız bölümler inşa edip teslim etmeyi üstlendiği, tapuda pay devri içerdiği için noterde düzenleme şeklinde yapılması gereken karma bir sözleşmedir. Uygulamadaki uyuşmazlıkların büyük kısmı; teslim süresinin aşılması, eksik ve ayıplı imalat, projeye aykırı yapı ve müteahhidin payları üçüncü kişilere erken devretmesi başlıklarında toplanır. Gecikme hâlinde arsa sahibi, sözleşmede kararlaştırılan gecikme tazminatını veya rayiç kira kaybını talep edebilir; ağır gecikme ve esaslı ayıplarda sözleşmeden dönme gündeme gelir. Sözleşme kurulurken teslim tarihinin, ceza koşullarının, teknik şartnamenin ve pay devir takviminin net yazılması; iskân (yapı kullanma izni) yükümlülüğünün açıkça müteahhide yüklenmesi, ileride doğacak uyuşmazlıkların çoğunu baştan önler.

Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma

İdare, özel mülkiyetteki taşınmaza ancak 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu'ndaki usulle el koyabilir. Süreçte idare önce satın alma usulünü dener; anlaşma olmazsa asliye hukuk mahkemesinde bedel tespiti ve tescil davası açılır (m.10) ve bedel, bilirkişi kurulunca taşınmazın niteliğine göre (arsa/arazi ayrımı, emsal satışlar, gelir metodu) belirlenir. Malikin, kamulaştırma işleminin kendisine tebliğinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda iptal davası açma hakkı vardır (m.14); bu sürenin kaçırılması hâlinde tartışma yalnızca bedel üzerinde yürür. Hiçbir kamulaştırma işlemi yapılmadan taşınmaza fiilen veya imar planıyla hukuken el atılması (kamulaştırmasız el atma) hâlinde ise malik, bedel ve tazminat davası açabilir. Bedel artırımına esas emsallerin doğru seçilmesi, bu davalarda sonucu belirleyen teknik mücadeledir. Bedel tespiti davasında belirlenen tutara karşı taraflardan her biri istinaf yoluna başvurabilir; bilirkişi raporundaki emsal taşınmazların konum, yüzölçümü ve imar durumu bakımından dava konusu taşınmazla yeterince benzer olup olmadığının denetlenmesi, itirazın başarı şansını doğrudan etkiler.

Ecrimisil ve ortaklığın giderilmesi

Taşınmazı hukuki dayanağı olmadan kullanan kişiden, kötü niyetli işgal koşulları oluştuğunda ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir; yerleşik uygulamada geriye dönük en fazla 5 yıllık dönem için talep edilebilir ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda kural olarak önce intifadan men koşulunun (kullanma isteğinin karşı tarafa iletilmiş olmasının) gerçekleşmesi aranır. Paylı veya elbirliği mülkiyetindeki taşınmazlarda ortaklığın sürdürülemez hâle gelmesi durumunda ise her paydaş, sulh hukuk mahkemesinden ortaklığın giderilmesini (izale-i şuyu) isteyebilir; mahkeme öncelikle aynen taksimin mümkün olup olmadığını inceler, değilse taşınmaz umuma açık artırmayla satılarak bedel paylar oranında dağıtılır. Satış aşamasında taşınmazın gerçek değerinin tespitine itiraz hakkı titizlikle kullanılmalıdır; düşük kıymet takdiri tüm paydaşların zararınadır.

Büyükçekmece ve Esenyurt'ta taşınmaz davalarının seyri

Bölgedeki taşınmaz uyuşmazlıkları ağırlıklı olarak Büyükçekmece Adliyesi'ndeki hukuk mahkemelerinde görülür; kira ve tahliye uyuşmazlıkları sulh hukuk mahkemesinin, tapu iptali-tescil ve kamulaştırma bedeli davaları asliye hukuk mahkemesinin görev alanındadır. Bu davaların ortak özelliği, keşif ve bilirkişi incelemesinin (harita, inşaat, değerleme uzmanları) yargılamanın belkemiğini oluşturmasıdır; keşif gününe kadar dosyadaki imar durumu yazısı, emsal satış listesi ve proje belgelerinin eksiksiz hazırlanması, ek rapor ihtiyacını azaltarak süreci kısaltır. Esenyurt ve Beylikdüzü'ndeki yoğun site yapılaşması nedeniyle kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları ile aidat takipleri de bölge mahkemelerinin tipik iş yükü arasındadır. Tapu müdürlüklerindeki işlemler öncesinde yapılacak kısa bir hukuki kontrol, dava aşamasına hiç gelinmemesini sağlayabilir.

Taşınmaz işlemlerinde en sık yapılan hatalar

En sık karşılaştığımız hatalar şunlardır: tapuda satış bedelini düşük göstermek (vergi ziyaı cezası ve ileride açılacak davalarda ispat sorunu doğurur); satış öncesi taşınmazın imar durumunu, üzerindeki haciz-ipotek şerhlerini ve kat irtifakı/kat mülkiyeti ayrımını kontrol etmemek; kiracıdan alınan tahliye taahhüdünü sözleşmeyle aynı gün imzalatmak (bu taahhütler geçersiz sayılabilir); müteahhitle sözleşmeyi noter yerine adi yazılı şekilde yapmak ve ihtiyaç sebebiyle tahliyeden sonra 3 yıllık yeniden kiralama yasağını gözetmemek. Bunların her biri, işlem anında birkaç saatlik hukuki inceleme ile önlenebilecekken, dava aşamasında yıllar süren ve sonucu belirsiz uyuşmazlıklara dönüşmektedir. Taşınmaz gibi yüksek değerli bir varlıkta 'önce imzala, sonra sor' yaklaşımı en pahalı hatadır.

Örnek senaryo — süresi geçen tahliye taahhüdü

(Aşağıdaki örnek, sık karşılaşılan bir dosya tipini anlatmak amacıyla kurgulanmıştır; belirli bir müvekkile veya davaya atıf içermez.) Bir mülk sahibi, kiracısından aldığı yazılı tahliye taahhüdündeki tarihin üzerinden 6 ay geçtikten sonra tahliye işlemi başlatmak ister. Ancak taahhüde dayalı icra takibi veya dava için kanun, taahhüt tarihinden itibaren 1 aylık süre öngörür; bu süre kaçırıldığından taahhüt o dönem için kullanılamaz hâle gelmiştir. Dosya yeniden değerlendirilir: kira ödemeleri düzensizse temerrüt ve iki haklı ihtar yolu, mülk sahibinin oğlunun evlenecek olması gündemdeyse ihtiyaç sebebiyle tahliye seçeneği planlanır. Bu kurgu; tahliye yollarının birbirinin alternatifi olduğunu ve süre kaçırıldığında stratejinin nasıl yeniden kurulduğunu göstermektedir.

Son güncelleme:

Bu Alanda Verdiğimiz Hizmetler

  • Tapu iptali ve tescil davaları
  • Kira sözleşmeleri, kira tespiti ve kira uyarlama davaları
  • Tahliye davaları (ihtiyaç, yeniden inşa, iki haklı ihtar)
  • Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve müteahhit uyuşmazlıkları
  • Kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma davaları
  • Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları
  • Kat mülkiyeti ve site yönetimi uyuşmazlıkları
  • Ecrimisil (haksız işgal tazminatı) davaları
  • Taşınmaz alım-satım öncesi hukuki inceleme

Sık Sorulan Sorular

Gayrimenkul Hukuku Hakkında Merak Edilenler

Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için lütfen randevu alınız.

Kiracı ancak kanunda sayılan sebeplerle tahliye edilebilir ve her yolun kendi süre koşulu vardır. En hızlı yol, kira sözleşmesinden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya davadır; taahhütte yazılı boşaltma tarihinden itibaren 1 ay içinde harekete geçilmelidir (TBK m.352/1). Kiraya verenin kendisinin, eşinin, altsoyunun veya üstsoyunun gerçek konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılabilir (TBK m.350); bu yolla tahliye edilen taşınmaz 3 yıl boyunca haklı sebep olmadan başkasına kiralanamaz. Bir kira yılı içinde kira ödemediği için iki haklı ihtara sebep olan kiracıya karşı, o kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılabilir (TBK m.352/2). Kira borcunu ödemeyen kiracıya ise yazılı ihtarla en az 30 günlük süre verilir; ödenmezse temerrüt sebebiyle fesih ve tahliye gündeme gelir (TBK m.315). Ayrıca 10 yıllık uzama süresi dolan sözleşmelerde bildirimle fesih mümkündür (TBK m.347). Yanlış yol veya kaçırılan süre, süreci bir kira yılı geriye atabilir; bu nedenle strateji baştan doğru seçilmelidir.

Konut kiralarında yıllık artış, TÜFE on iki aylık ortalamasını geçemez. Beş yılını dolduran sözleşmelerde taraflar kira tespit davası açarak mahkemeden rayice göre yeni kira belirlenmesini isteyebilir.

Evet. Düşük bedel gösterimi; tapu harcı cezası, vergi ziyaı ve ileride açılacak davalarda ispat sorunları doğurur. Ayrıca muvazaa iddialarına zemin hazırlar. Gerçek bedel üzerinden işlem yapılması her zaman güvenlidir.

6306 sayılı Kanun kapsamında binanız için riskli yapı tespit raporu düzenlendiyse, rapor tapu müdürlüğü aracılığıyla maliklere tebliğ edilir ve tebliğden itibaren 15 gün içinde itiraz edebilirsiniz; itirazınız teknik heyetçe incelenir, reddedilirse idari yargıda dava yolu açıktır. Tespit kesinleştiğinde yıkım ve yeniden yapım süreci başlar; anlaşma sağlanarak taşınmazını tahliye eden hak sahipleri, kanun kapsamında kira yardımından veya kredi/faiz desteği gibi imkânlardan yararlanabilir — yardımın tutarı ve süresi ilçeye ve yıla göre güncellenen tebliğlerle belirlenir. Yeniden yapıma ilişkin kararlar (müteahhit seçimi, paylaşım oranları), 2023 değişikliği sonrasında maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır; karara katılmayan paydaşın arsa payının diğer paydaşlara satışı gündeme gelebileceğinden, toplantı davetlerini ve karar tutanaklarını dikkatle takip etmeniz gerekir. Müteahhitle imzalanacak sözleşmede teslim süresi, gecikme tazminatı, teknik şartname ve iskân yükümlülüğünün net biçimde düzenlenmesi, sürecin en kritik hukuki güvencesidir.

Sorunuzun cevabını bulamadınız mı? Bize ulaşın →

Blog

Gayrimenkul Hukuku Yazıları

Gayrimenkul Hukuku

Kiracı Depozitoyu Geri Alamazsa Ne Yapmalı?

Kiraya veren depozitoyu iade etmiyorsa ne yapılır? TBK m. 342 güvence, teslim tutanağı, ihtarname, icra takibi ve sulh hukuk mahkemesinde dava yolu.

5 dakika okuma

İlk Adımı Atın

Hukuki Sorununuz Beklemeye Gelmez

Süreler hak kaybettirir. Dosyanızı bugün birlikte değerlendirelim; size net bir yol haritası ve gerçekçi bir beklenti sunalım.

Online RandevuHemen Arayın