Beylikdüzü Gayrimenkul Avukatı

Tapu Devri Öncesi Hukuki İnceleme

Bir taşınmazın devrinden önce yapılacak sistemli inceleme, ileride açılacak davaların önemli bir kısmını daha başlamadan önleyebilir:

• Takyidat (şerh, ipotek, haciz) kontrolü Tapu Müdürlüğü'nden alınacak güncel takyidatlı tapu kaydı, taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, ihtiyati tedbir veya intifa hakkı şerhi bulunup bulunmadığını gösterir. Bu tür kayıtlar, devir tamamlansa dahi yeni malike karşı ileri sürülebildiğinden, satış bedeli ödenmeden önce mutlaka güncel kayıtla teyit edilmelidir.
• İmar durumu ve yapı kullanma izin belgesi Belediyeden alınacak imar durumu belgesi ile yapının yapı kullanma izin belgesini (iskân) alıp almadığının teyidi önemlidir. İskânı bulunmayan bir bağımsız bölümde ileride tapu işlemleri, kredi kullanımı veya abonelik süreçlerinde beklenmeyen engellerle karşılaşılabilir.
• Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi Taşınmazın kat irtifakı aşamasında mı yoksa kat mülkiyetine geçmiş mi olduğu, bağımsız bölümün hukuki niteliğini ve devrin şekil şartlarını doğrudan etkiler; kat irtifaklı taşınmazlarda inşaatın fiilen tamamlanma durumu ayrıca sorgulanmalıdır.

Kooperatif Kökenli Tapularda Özellikli Durumlar

Yakuplu ve Barış gibi ilçenin daha eski yerleşim alanlarında konut stokunun önemli bölümü yapı kooperatifleri eliyle inşa edilmiştir; bu geçmiş bazı özel risklere yol açabilir:

• Hisseli tapu ve tamamlanmamış ferdileşme Kooperatif üzerinden edinilen bazı taşınmazlarda tapu kaydı hâlâ hisseli olabilir. Bağımsız bölümün kişi adına ferdileşmesi (bireysel tapuya geçiş) tamamlanmamışsa, satış öncesinde bu sürecin hangi aşamada olduğu ve kalan işlemlerin kim tarafından yürütüleceği netleştirilmelidir.
• Kooperatif tüzel kişiliğinin ve ortaklık payının durumu Kooperatifin tasfiye edilip edilmediği, genel kurul kararlarının usulüne uygun alınıp alınmadığı ve ortaklık payı devrinin geçerli şekilde yapılıp yapılmadığı, ileride açılabilecek tapu iptali ve tescil taleplerinin temelini oluşturabilir; bu belgelerin devralınması alıcı açısından önemlidir.

Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Arsa Sahibinin Hakları

İlçenin Marmara ve Sahil çevresindeki gelişen bölgelerinde arsa sahipleri müteahhitle kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalamaktadır; bu sözleşmelerde sık görülen uyuşmazlık başlıkları şunlardır:

• Teslim süresinin aşılması Sözleşmede kararlaştırılan teslim tarihinin makul süre aşılarak geçirilmesi, arsa sahibine belirli şartlarla fesih ve tazminat talep etme imkânı tanıyabilir; ancak bu hakkın kullanımı sözleşmedeki süre ve ihtar hükümlerine bağlıdır ve genellikle yazılı ihtarla başlatılır.
• Ayıplı veya eksik iş teslimi Bağımsız bölümlerin onaylı projeye ve ruhsata aykırı ya da eksik imalatla teslim edilmesi hâlinde arsa sahibi, bedelden indirim veya eksikliklerin giderilmesini talep edebilir; bu tür uyuşmazlıklarda bilirkişi incelemesi belirleyici rol oynar.
• Devredilen arsa payının geri alınması Müteahhidin edimini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemesi durumunda, inşaat sözleşmesinin feshiyle birlikte önceden devredilmiş arsa paylarının iadesi gündeme gelebilir; bu talep genellikle tapu iptali ve tescil davası şeklinde ileri sürülür.

İmar Durumu Değişen Alanlarda Yapılaşma Riskleri

İlçenin çeperinde kalan ve zaman içinde imar planı değişikliğine konu olan bölgelerde, örneğin Gürpınar ve Dereağzı çevresinde, aşağıdaki konular öne çıkmaktadır:

• Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılar İmar mevzuatına aykırı inşa edilen veya sonradan ilave kat ya da eklenti yapılan binalarda, yapı ruhsatı ile iskân belgesi arasındaki uyumsuzluk hem tapu işlemlerinde hem de ileride yapılacak satışlarda sorun yaratabilir.
• İmar planı değişikliğinin taşınmaz üzerindeki etkisi Plan değişikliği sonrası ortaya çıkan yeni yapılaşma hakları veya kısıtlamalar; hem alım satım bedelinin belirlenmesinde hem de olası kamulaştırma bedeli hesaplamalarında dikkate alınması gereken unsurlardır.

Süreç Yönetiminde Pratik Öneriler

• Kapora veya ön ödeme yapılmadan önce, taşınmazın güncel takyidatlı tapu kaydı ile imar durumu belgesinin birlikte değerlendirildiği yazılı bir hukuki inceleme raporu talep edilmesi önerilir.
• Kooperatif kökenli taşınmazlarda, satıcıdan kooperatif genel kurul kararları ve ortaklık payı devir belgelerinin eksiksiz teslimi istenmelidir.
• Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde teslim gecikmesi yaşanması hâlinde, hak kaybını önlemek amacıyla süreç mutlaka noter kanalıyla gönderilen yazılı ihtarla belgelenmelidir.