İpotekli Taşınmazın İcra Satışında Alıcının Hakları

İpotekli bir taşınmazı icra ihalesinden alan kişi, İcra ve İflas Kanunu m. 134 gereğince mülkiyeti ihale anında kazanır; tapuya tescil bu kazanımı doğuran değil açıklayan bir işlemdir. Alıcının hakları ve bu hakların gerçek sınırı, satıştan önce yapılacak incelemeyle netleşir.

Alıcı Hangi Hakları Kazanır?

İhale alıcısının başlıca hakları şunlardır: bedeli yatırdıktan ve fesih süresi geçtikten sonra adına tescil isteme, taşınmazı işgal eden borçlu veya üçüncü kişinin İİK m. 135 uyarınca icra müdürlüğünce tahliyesini talep etme, kesinleşmeye kadarki dönemde taşınmazı kullanandan kira ya da kullanım bedeli toplatma ve kendisi de yedi gün içinde ihalenin feshini isteyebilme.

Buna karşılık cebrî artırmada satıcının ayıp ve zapttan sorumluluğu yoktur (TBK m. 280); alıcı taşınmazı, tapu sicilinde ve şartnamede görünen hak ve yükleriyle birlikte devralır.

İpoteğin Paraya Çevrilmesi Yolu

İpotek akit tablosu kayıtsız şartsız bir para borcu ikrarı içeriyorsa icra müdürü doğrudan icra emri gönderir, borçluya otuz gün ödeme süresi tanınır (İİK m. 149). Böyle bir ikrar yoksa m. 149/b uyarınca ödeme emri düzenlenir; itiraz süresi yedi, ödeme süresi otuz gündür. Rehin hakkının kendisi itiraz konusu yapılamaz (m. 150); itiraz ancak alacağa yöneliktir.

İcra müdürü takibin başladığını tapu idaresine bildirmek zorundadır; tapu bunu sicile şerh eder ve şerhten sonra taşınmazı edinenlere artık icra veya ödeme emri tebliğ edilmez (m. 150/c). Taşınmaz rehninde satış isteme süresi, ödeme veya icra emrinin tebliğinden itibaren bir yıldır (m. 150/e).

Taşınmaz Üzerindeki Yükler: Hangisi Terkin Edilir, Hangisi Alıcıya Geçer?

Artırma şartnamesinde taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, taşınmaz mükellefiyetleri, ipotekler ve irat senetleriyle birlikte satıldığı ve borçlunun bu taşınmazla teminat altına alınmış kişisel borçlarının da alıcıya geçeceği yazılır (İİK m. 125). Aynı madde dengeyi kurar: taşınmaz rehniyle temin edilmiş muaccel borçlar alıcıya devredilmez, satış bedelinden öncelikle ödenir; dağıtım rehinli alacaklılar arasında sıraya göre yapılır (TMK m. 874).

İcra müdürü satıştan önce tapu siciline kayıtlı veya resmî senede dayanan mükellefiyetlerin listesini çıkarır, ilgililere tebliğ eder ve üç gün itiraz süresi tanır (İİK m. 128); rapora karşı tebliğden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesine şikâyet yolu açıktır (m. 128/a). Satış ilanında ilgililere, faiz ve masraf iddiaları dâhil haklarını on beş gün içinde belgeleriyle bildirmeleri, aksi hâlde haklarının tapu siciliyle sabit olmadıkça paylaşmadan hariç kalacağı duyurulur (m. 126).

Terkin bakımından ölçüt tarihtir. TMK m. 869 uyarınca daha eski tarihli rehin hakkı, alacaklının izni olmadan sonradan kurulan irtifaklardan ve taşınmaz yüklerinden önce gelir; paraya çevirme sırasında önceki rehinli alacaklılara zarar veren bu sonraki haklar terkin edilir. İİK m. 132 aynı doğrultudadır. Özet kural: takip dayanağı ipotekten sonraki hacizler, şerhler ve rehinler ihaleyle temizlenir; ipotekten önceki sınırlı ayni haklar alıcıya geçer.

İhale Bedelinin Ödenmesi, Tescil ve Ara Dönemin Yönetimi

İhale alıcısı, fesih talep edilmiş olsa dahi artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m. 130 ve m. 134). Ödenen bedel, fesih şikâyeti sonuçlanıp karar kesinleşinceye kadar bankada nemalandırılır ve neması ile birlikte hak sahibine ödenir. Bedel için süre verilmişse taşınmaz, hasar ve masrafı alıcıya ait olmak üzere icra dairesince idare edilir; bu sürede icra dairesinin izni olmadan tapuda tescil yapılamaz (m. 131).

Tescil için tapuya müzekkere, şikâyet süresi geçtikten veya şikâyet edilmişse fesih talebini sonuçlandıran kararın kesinleşmesinden sonra yazılır (m. 134 son fıkra, m. 135/1).

İhalenin Feshi ve Alıcının Bu Süreçteki Konumu

İhalenin feshi, icra mahkemesinden şikâyet yoluyla ve ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde istenir. Talep hakkı sınırlı bir çevreye aittir: satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar (İİK m. 134/2); TBK m. 281'deki sebepler de fesih sebebidir. Bu çevrenin dışındakilerin talebi dosya üzerinden kesin olarak reddedilir; onlar için ayrıca nispi harç ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat şartı vardır. Talep esastan reddedilirse mahkeme, fesih isteyeni ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder.

İhale alıcısı da "pey sürmek suretiyle ihaleye iştirak eden" sıfatıyla bu listededir. Taşınmazın esaslı vasıflarındaki bir hataya sonradan vâkıf olan alıcı, öğrenme tarihinden itibaren yedi gün içinde fesih isteyebilir; bu süre her hâlde ihalenin elektronik satış portalında ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez (m. 134). İhale kesinleşip tescil yapıldıktan sonra alıcının tapusuna yönelik itirazlar için ise genel hükümlere göre TMK m. 1025 kapsamında dava açılması gerekir.

Tahliye: İİK m. 135 ve İcra Müdürünün Yetkisi

Alıcının en somut hakkı tahliyedir. Taşınmaz, borçlu ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle belgelenmiş akde dayanmadan işgal ediliyorsa, on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene tahliye emri tebliğ edilir; süre içinde tahliye edilmezse zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur (İİK m. 135/2). Ayrı bir tahliye davası gerekmez; işlem icra müdürlüğünde yürütülür.

Kiracı varsa tablo değişir. Kira sözleşmesinin hacizden önceki tarihi resmî belgeyle kanıtlanıyorsa kiracı icra müdürlüğünce çıkarılamaz; TBK m. 310 gereği yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Alıcının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir; bu hak, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak davayla da kullanılabilir (TBK m. 351).

Harç, KDV ve Satıştan Önce Yapılması Gereken İnceleme

İhale alıcısı tapu devrinde 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı öder; hangi masrafların alıcıya ait olacağı artırma şartnamesinde gösterilir (İİK m. 125 son fıkra). Müzayede mahallerinde yapılan satışlar 3065 sayılı Kanun m. 1/3-d gereği KDV'nin konusuna girer; mükellef satışı yapan, matrah kesin satış bedelidir (m. 8/1-ç, m. 23/d). Oran ve istisnalar değiştiğinden vergi yükünü ihaleden önce dosyadan ve şartnameden teyit etmek gerekir.

Satış öncesi kontrol listesi kısa ama vazgeçilmezdir:

• Güncel tapu kaydı ve takyidat belgesi: ipoteklerin derecesi ve tarihleri, hacizler, şerhler, irtifaklar.
• İcra dosyasındaki mükellefiyetler listesi ile kıymet takdiri raporu ve dayanağı bilirkişi incelemesi.
• Belediyeden imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân araştırması; kat mülkiyetinde yönetim planı ve ortak gider borçları.
• Fiilî durum: kim oturuyor, elinde hangi belge var, kira sözleşmesinin tarihi resmî belgeyle sabit mi.
• Elektronik satış portalındaki ilan ve artırma şartnamesinin tamamı.

Alıcı İhaleden Sonra Ayıp veya Zapt İddiasında Bulunabilir mi?

Kural nettir: cebrî artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz. Artırmadan mal alan kişi, o mala tapu siciline, satış koşullarına veya kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve yükleriyle birlikte malik olur (TBK m. 280). Alıcı ihaleden sonra "metrekare eksik çıktı, iskânı yokmuş, üzerinde irtifak varmış" diyerek bedel indirimi ya da sözleşmeden dönme talep edemez. Elindeki tek yol, süresi içinde ihalenin feshini istemektir; esaslı vasıflardaki hata bu kapsamdadır. Süre kaçarsa taşınmaz tüm eksiklikleriyle alıcının üzerinde kalır.

Sonuç

İpotekli taşınmazın icra satışında alıcının hakları İİK m. 134-135 ile TBK ve TMK'nın ilgili hükümlerinde ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Mülkiyet ihale anında kazanılır, yükler tarihe göre ayrıştırılır ve tahliye ayrı bir dava gerektirmeden icra müdürlüğü eliyle yürütülür. Buna karşılık ayıp ve zapttan sorumluluk uygulanmadığından, ihaleden önceki inceleme geri dönüşü olmayan bir koruma sağlar.

Kaynakça

• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 125-135, 149-150 — İpoteğin paraya çevrilmesi ve ihale
• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 280, 281, 310, 351 — Zapttan sorumluluk, kira ilişkisi
• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 869, 874, 1025 — Rehin sırası, tapu sicili
• 492 sayılı Harçlar Kanunu — Tapu harcı
• 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu m. 1, 8, 23 — Müzayede satışlarında KDV