Kira Sözleşmesi Yenilenmezse Tahliye Şartları Nelerdir?

Konut ve çatılı işyeri kirasında sözleşme "yenilenmediği" için kiracının tahliye edilmesi mümkün değildir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesinin birinci fıkrası açıkça şunu söyler: kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır ve kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez.

Sözleşme Bitmez, Kendiliğinden Uzar

TBK m. 347/1 iki yönlü bir denge kurar. Kiracı için çıkış kolaydır: sürenin bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirim yeterlidir, gerekçe göstermesi gerekmez. Kiraya veren içinse aynı kapı kapalıdır; kiraya verenin tahliye isteyebilmesi için ya on yıllık uzama süresinin dolmuş olması ve her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapması, ya da kanunda sınırlı sayıda düzenlenmiş tahliye sebeplerinden birine dayanması gerekir.

On yıllık uzama süresi dolduktan sonra tablo değişir. Bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla kiraya veren, hiçbir sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir. Dikkat edilmesi gereken nokta, on yılın sözleşmenin başlangıcından değil, ilk sözleşme süresinin bitiminden itibaren işleyen uzama yıllarından hesaplanmasıdır. Beş yıllık bir sözleşmede bu süre beşinci yılın sonundan başlar; toplamda on beşinci yılın sonuna gelinir.

Uygulamada arada yeni bir kira sözleşmesi imzalanması hâlinde uzama süresinin yeniden başladığı kabul edilmektedir. Kira bedelini artırmak için her yıl "yeni sözleşme" imzalatan kiraya verenler, farkında olmadan bu hakkı geriye atabilmektedir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise TBK m. 347/2 uygulanır: kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir.

Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m. 348). Telefon görüşmesi, mesajlaşma uygulaması üzerinden yollanan yazı veya sözlü ihtar sonuç doğurmaz; uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir, çünkü tebliğ tarihi ispatlanabilir olur. Kiralanan aile konutu ise, kiracı olmayan eşin de sözleşmenin tarafı sıfatını kazanmış olması hâlinde fesih bildirimi kiracıya ve eşine ayrı ayrı tebliğ edilmelidir (TBK m. 349).

Kanunda Sayılan Tahliye Sebepleri

Sözleşmenin uzamasına rağmen tahliye istenebilecek hâller kanunda tek tek sayılmıştır.

Gereksinim, yeniden inşa ve imar (TBK m. 350). Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa dava açabilir. İkinci ihtimal, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması ve bu işler sırasında kullanımın imkânsız hâle gelmesidir. Dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan, belirsiz sürelilerde fesih dönemi ve bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü kiraya verendedir.

Yeni malikin gereksinimi (TBK m. 351). Kiralananı sonradan satın alan kişi, kendisi veya sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu bir aylık bildirimi kaçıran yeni malik hakkını tümüyle kaybetmez; dilerse gereksinim sebebiyle sona erdirme hakkını sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir.

Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1). Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenip de boşaltmazsa, kiraya veren bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirir. Geçerlilik şartları şöyledir: taahhüdün yazılı olması, kiracı ya da yetkili temsilcisi tarafından verilmesi, tahliye tarihinin belirtilmiş olması ve taahhüdün kiralananın tesliminden sonra düzenlenmesi. Tarih içermeyen boş taahhütname geçersizdir.

İki haklı ihtar (TBK m. 352/2). Bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmesine sebep olmuşsa, kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açabilir. İhtarların ayrı ayrı aylara ilişkin ve gerçekten haklı olması aranır.

Kiracının başka konutu bulunması (TBK m. 352/3). Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açılabilir.

Bir aylık dava süreleri hak düşürücüdür; ancak kiraya veren en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m. 353).

Sınırlı Sayı İlkesi ve Yeniden Kiralama Yasağı

TBK m. 354, dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümlerin kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini emreder. Sözleşmeye "kiraya veren dilediği zaman tahliye isteyebilir" ya da "sözleşme yenilenmezse kiracı derhâl çıkar" gibi kayıtlar konulması bu hükme aykırıdır ve kiracıyı bağlamaz.

Tahliye sonrası için de bir yaptırım öngörülmüştür. TBK m. 355 uyarınca gereksinim amacıyla boşaltma sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâliyle üç yıl başkasına kiralanamaz; eski kiracının yeni durum ve yeni bedelle kiralamada öncelik hakkı vardır. Aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder.

Kiracının ölümü hâlinde sözleşme kendiliğinden sona ermez: ölen kiracının ortakları, bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracıyla aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanuna uydukları sürece taraf olarak sözleşmeyi sürdürebilirler (TBK m. 356).

İcra Takibi mi, Dava mı? Arabuluculuk Zorunlu mu?

Tahliye taahhüdüne dayanan kiraya verenin iki yolu vardır. Birincisi, 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 272 çerçevesinde icra dairesine başvurmaktır: sözleşme icra dairesine ibraz edilir, icra memuru taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreden bir tahliye emri tebliğ eder; kiracının kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair itirazını yedi gün içinde icra dairesine bildirmesi gerekir. İtiraz gelirse takip durur ve icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenir. İkinci yol doğrudan sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde ise İİK m. 269'daki ihtarlı ödeme emri yolu işletilir; borçlu itiraz etmez ve ihtar süresinde borcu da ödemezse icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m. 269/a).

Bu tercih, arabuluculuk açısından da sonuç doğurur. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ancak kiralanan taşınmazların İİK'ya göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bu zorunluluğun dışında tutulmuştur. Yani tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi için arabuluculuğa gitmeye gerek yoktur; mahkemede tahliye davası açılacaksa anlaşamama tutanağının aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir.

Görevli mahkeme, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dilekçeye kira sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği, varsa noter ihtarnamesi ve tebliğ şerhi, tahliye taahhüdü ya da gereksinimi belgeleyen deliller (tapu kaydı, yeni işyeri sözleşmesi, sağlık raporu, nüfus kaydı) eklenmelidir.

Sonuç

Sözleşmenin süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kirasında tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme kanunen bir yıl daha uzar. Tahliye ancak on yıllık uzama süresinin dolması veya kanunda sayılan sebeplerden birinin (gereksinim, yeni malik gereksinimi, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının başka konutu) varlığıyla mümkündür. Bir aylık dava süreleri ve yazılı bildirim şartı, sürecin en fazla hata yapılan noktalarıdır.

Kaynakça

• 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 347-356 — Konut ve çatılı işyeri kiralarında sona erme
• 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu m. 269, 272 — Tahliye taahhüdüne ve kira borcuna dayalı takip
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 — Görevli mahkeme
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — Dava şartı arabuluculuk