İnançlı İşlemle Devredilen Taşınmazda Kira Gelirini Kim Alır?

Aile içi güven ilişkisine dayanılarak bir yakının üzerine tescil edilen taşınmazlar, zamanla ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebiliyor. Özellikle inançlı işlem nedeniyle açılan tapu iptal ve tescil davalarında, dava süresince taşınmazdan elde edilen kira gelirinin kime ait olduğu sıkça sorulan bir konu. Davacı taraf, kira gelirlerinin mahkeme veznesine yatırılmasını talep ettiğinde bu talep kabul edilir mi?

Bu yazıda, inançlı işlem kavramını, tapu iptal davası süresince kira gelirlerinin hukuki akıbetini ve mahkemelerin bu konudaki yerleşik yaklaşımını, Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemesi kararları ışığında ele alıyoruz.

Olayın Özeti

İnançlı işlem, bir kişinin (inanan) taşınmazını, belirli bir amaçla ve geri verilmek üzere başka bir kişiye (inanılan) devretmesi, ancak bu devrin dışarıya karşı normal bir mülkiyet devri gibi görünmesidir. İnanan taraf, zamanla taşınmazın kendisine geri devredilmediğini fark ettiğinde, inanılan kişiye karşı tapu iptal ve tescil davası açar.

Dava devam ederken, taşınmaz üçüncü kişilere kiraya verilmiş olabilir. Bu noktada davacı (inanan), taşınmazdan elde edilen kira gelirlerinin, dava sonuçlanana kadar mahkeme veznesine veya bir tevdi mahalline depo edilmesini talep edebilir. Ancak bu talep, uygulamada büyük ölçüde reddedilmektedir.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Tartışmanın özü şu soruda toplanır: Mülkiyet hakkı tapuda kimdeyse, kira geliri de o kişiye mi aittir; yoksa dava sonuçlanana kadar bu gelirin tarafsız bir mercide bekletilmesi mi gerekir?

Yargı içtihatlarına göre inançlı işlemde mülkiyet hakkı, tescil ile inanılan kişiye (örneğin kardeş, yakın veya vekil) geçmiştir. Bu mülkiyet, tapu iptal davası sonuçlanıp taşınmaz tekrar inanan adına tescil edilene kadar inanılanda kalmaya devam eder. Dolayısıyla inanılan, tescilli malik sıfatıyla taşınmazdan yararlanma ve kira geliri elde etme hakkına sahiptir.

Yargıtay ve Bölge Adliye Mahkemeleri Ne Diyor?

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2025/808, K. 2025/4744, T. 2025): "Tescille mülkiyet hakkı kendisine geçtiğinden, inanılanın mülkiyet tekrar inanana geçene kadar taşınmazdan yararlanma ve dahi kira geliri elde etme hakkına sahip olduğu" açıkça kabul edilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2018/7125, K. 2019/805, T. 2019): İnananın elinde, sözleşmeden kaynaklı kişisel talep hakkı dışında bir ayni hak kalmadığı; bu nedenle malik sıfatıyla kira bedeli talep edemeyeceği vurgulanmıştır.
• Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi (E. 2022/140, K. 2022/122, T. 2022) ve İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 11. Hukuk Dairesi (E. 2025/579, K. 2025/1027, T. 2025): İhtiyati tedbirin ancak uyuşmazlık konusu olan mal veya haklar üzerinde verilebileceğini; uyuşmazlığın taşınmazın mülkiyetine ilişkin olduğu, kira gelirlerinin davanın doğrudan konusunu oluşturmadığı için bu talebin HMK 389. maddesine aykırı olduğunu belirtmiştir.
• Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 21. Hukuk Dairesi (E. 2025/1069, K. 2025/899, T. 2025): Tedbir taleplerinin, davanın tarafı olmayan kiracıların hukuki durumunu etkileyebileceği gerekçesiyle reddedildiğini; tedbirin ancak davanın konusu ve taraflarına yönelik verilebileceğini ifade etmiştir.
• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (E. 2023/15, K. 2023/20, T. 2023): Davacının mülkiyet davasında haklı çıkması hâlinde, elde edilemeyen kira gelirleri için ayrıca "ecrimisil" veya "bedel tahsili" davası açma imkânı bulunduğunu, bu nedenle mevcut davada kira gelirlerine tedbir konulmasının mümkün olmadığını vurgulamıştır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

İnançlı işlem iddiasıyla açılan tapu iptal davalarında dikkat edilmesi gereken pratik hususlar:

• Kira gelirlerinin tedbir yoluyla depo edilmesi talebi düşük ihtimalle kabul edilir. Davanın konusu taşınmazın mülkiyeti (aynı) olduğundan, kira gelirleri genellikle bu davanın doğrudan konusu sayılmaz.
• Somutlaştırma şarttır. Böyle bir talepte bulunulacaksa, miktarın somutlaştırılması ve kira alacağının nihai olarak kime ödenmesi gerektiğine dair net bir talep oluşturulması gerekir.
• Yaklaşık ispat koşulu aranır. HMK 389 ve 390. maddeleri uyarınca, hakkın elde edilmesinin zorlaşacağı veya ciddi bir zararın doğacağı hususunda mahkemeye "yaklaşık ispat" sunulmalıdır.
• Kira sözleşmesine müdahale edilemez. Mevcut kira sözleşmelerine müdahale edilmesi veya kiracının ödeme yükümlülüğünün değiştirilmesi, üçüncü kişilerin haklarının korunması ilkesi gereği mahkemelerce uygun görülmemektedir.
• Ayrı bir dava hakkı saklıdır. Tapu iptal davasını kazanan taraf, dava süresince mahrum kaldığı kira gelirleri için ayrıca ecrimisil veya bedel tahsili davası açabilir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

İnançlı işlem nedeniyle açtığınız veya açmayı planladığınız tapu iptal ve tescil davasında kira gelirlerinin akıbeti konusunda net bir strateji izlemeniz önemlidir:

1. Kira gelirlerinin mahkeme veznesine depo edilmesi talebinin düşük kabul ihtimaline karşın, bu talebi somut ve gerekçeli biçimde ileri sürün.
2. Asıl davanızı (tapu iptal ve tescil) güçlü delillerle (banka dekontları, tanık beyanları, yazışmalar) destekleyin; zira mülkiyet hakkı ancak bu dava kazanılınca size geçer.
3. Dava süresince mahrum kaldığınız kira gelirleri için, davanın kazanılmasının ardından ayrı bir ecrimisil veya bedel tahsili davası açmayı planlayın.
4. Kiracıyı ilgilendiren hususlarda (kira ödemesi, sözleşme) üçüncü kişi konumundaki kiracının haklarının etkilenmeyeceğini unutmayın.

İnançlı işlem davaları, ispat yükü ve delil değerlendirmesi açısından teknik ve hassas bir alandır. Bu tür bir uyuşmazlıkla karşı karşıyaysanız, dava stratejinizi bir avukatla birlikte planlamanız önemli bir avantaj sağlayacaktır.