Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davasında Satış Nasıl Yapılır? İskan Şartı ve Açık Artırma Usulü

Miras yoluyla veya ortak alım yoluyla birden fazla kişinin adına kayıtlı (paylı mülkiyete konu) bir taşınmazda, paydaşlar arasında anlaşmazlık çıktığında başvurulan en yaygın çözüm yolu ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıdır. Ancak bu davanın en çok merak edilen aşaması, taşınmazın nasıl satılacağıdır. Bu yazıda, ortaklığın giderilmesi davasında satışın hangi usulle yapıldığını, taşınmazın iskan (yapı kullanma izni) durumunun süreci nasıl etkilediğini Yargıtay kararları ışığında açıklıyoruz.

Olayın Özeti

Paylı mülkiyete konu bir taşınmazda paydaşlar arasında kullanım veya satış konusunda anlaşma sağlanamadığında, paydaşlardan biri ortaklığın giderilmesi davası açabilir. Bu süreçte önce arabuluculuk denenebilir; ancak taraflar anlaşamazsa dava mahkemeye taşınır. Mahkeme, taşınmazın fiziki olarak bölünüp bölünemeyeceğini değerlendirir; bölünme mümkün değilse satışa karar verir. Bu noktada iki önemli soru gündeme gelir: Satış nasıl bir usulle yapılacaktır ve taşınmazın iskanı yoksa süreç nasıl işleyecektir?

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Uygulamada paydaşlar arasında en çok tartışılan konular şunlardır:

• Satış "kapalı zarf" veya "pazarlık" usulüyle mi, yoksa "açık artırma" ile mi yapılacaktır?
• Arabuluculukta satış usulüne dair bir anlaşma yapılabilir mi?
• Taşınmazın iskanı (yapı kullanma izin belgesi) yoksa mahkeme doğrudan satışa karar verebilir mi?

Yargıtay Ne Diyor?

Satışın Temel Usulü: Açık Artırma

Yargıtay kararlarına göre, paylı mülkiyete konu taşınmazlarda ortaklığın aynen bölünerek (taksim) giderilmesi mümkün olmadığı takdirde satış yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilir. Bu durumda satışın temel usulü "açık artırma"dır.

• İncelenen pek çok kararda, taşınmazın satışının "umum arasında açık artırma" suretiyle yapılması gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/8055, K. 2019/6233, T. 2019; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/3678, K. 2024/2658, T. 2024; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2833, K. 2019/5068, T. 2019).
• Satış işlemleri, İcra ve İflas Kanunu (İİK) hükümleri çerçevesinde, mahkemece görevlendirilen bir satış memuru aracılığıyla gerçekleştirilir.
• İncelenen yargı kararlarının hiçbirinde satışın "kapalı zarf usulü" ile yapılacağına dair bir bilgi bulunmamaktadır. Aksine, mahkemelerin "pazarlık suretiyle" veya "kapalı" bir yöntemle satış kararı vermesi isabetli bulunmamakta, satışın genel açık artırma yoluyla yapılacağı hüküm altına alınmaktadır (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2016/8055, K. 2019/6233, T. 2019; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2014/16213, K. 2016/2402, T. 2016).
• Satışın sadece paydaşlar arasında yapılabilmesi, Türk Medeni Kanunu'nun 699/son maddesi uyarınca ancak "bütün paydaşların rızasına" bağlıdır. Paydaşlardan birinin dahi rızası yoksa, satışın halka açık (umum arasında) yapılması zorunludur (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/17329, K. 2013/1050, T. 2013; Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E. 2013/11090, K. 2013/11920, T. 2013).

Arabuluculukta Satış Usulü Belirlenemez

Arabuluculuk aşamasında tarafların anlaşma sağlayamaması durumunda mahkeme yoluna gidilir. Ancak İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi'nin E. 2024/1092, K. 2024/1275, T. 2024 sayılı kararında önemli bir sınırlama belirtilmiştir: Taraflar arabuluculukta taşınmazın "umum arasında açık artırma ile satışı" yönünde bir anlaşma yapamazlar; bu yöntem ancak mahkeme kararıyla mümkündür. Arabuluculukta ancak taşınmazın aynen taksimi veya belirli bir kişiye belirli bir bedelle satışı üzerinde uzlaşılabilir.

İskan Durumu Satışın Önündeki Kritik Engel

Taşınmazın iskanlı olup olmaması veya kat mülkiyetine geçişe uygunluğu, mahkemenin öncelikle değerlendirmesi gereken bir husustur.

• Kat mülkiyetine öncelik verilir: Mahkeme, satış kararı vermeden önce taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilip giderilemeyeceğini araştırmalıdır. Eğer yapı kat mülkiyetine uygunsa, mahkeme doğrudan satışa karar veremez (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2017/11086, K. 2018/1343, T. 2018).
• Eksikliklerin giderilmesi için süre verilir: Taşınmazın iskanı (yapı kullanma izin belgesi) yoksa veya onaylı projesine aykırılıklar varsa, mahkeme bu eksikliklerin giderilmesi ve kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin tamamlanması için taraflara süre vermelidir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2833, K. 2019/5068, T. 2019; Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/1769, K. 2019/3583, T. 2019).
• Süre sonunda satış kararı verilir: Eğer tanınan süreye rağmen iskan alınamaz, projeye uygunluk sağlanamaz veya kat mülkiyetine geçiş mümkün olmazsa, mahkeme taşınmazın "satış suretiyle" ortaklığının giderilmesine karar verir (Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, E. 2019/2450, K. 2019/4655, T. 2019).

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• İskan eksikliğini dava öncesinde tespit edin. Taşınmazın yapı kullanma izin belgesi yoksa, bu durum dava sürecini önemli ölçüde uzatabilir. Mümkünse dava açılmadan önce ilgili belediye veya il özel idaresinden bu belgenin alınıp alınamayacağı araştırılmalıdır.
• Kat mülkiyetine geçiş imkanını değerlendirin. Eğer taşınmazda her paydaşa bağımsız bir bölüm düşecek şekilde kat mülkiyeti kurulması mümkünse, bu durum satıştan daha avantajlı bir çözüm olabilir.
• Arabuluculukta gerçekçi bir uzlaşma arayın. Açık artırma usulü arabuluculukta kararlaştırılamayacağından, uzlaşma ancak aynen taksim veya belirli bir paydaşa belirli bir bedelle satış üzerinden sağlanabilir.
• Satış usulüne itiraz hakkınızı bilin. Mahkemenin kapalı zarf veya pazarlık usulüyle satışa karar vermesi hukuka aykırıdır; böyle bir karar istinaf/temyiz yoluyla denetlettirilebilir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın aynen bölünmesi mümkün değilse satış yoluna gidilir ve bu satış kural olarak İİK hükümleri uyarınca umum arasında açık artırma ile gerçekleştirilir; kapalı zarf veya pazarlık usulü hukuka uygun değildir. Ayrıca mahkeme, satış kararı vermeden önce taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilip giderilemeyeceğini araştırmak zorundadır; iskan eksikliği varsa taraflara bu eksikliği giderme fırsatı tanınmalıdır.

Paylı mülkiyetten kaynaklanan uyuşmazlıklar, taşınmazın değerini ve paydaşların haklarını doğrudan etkileyen hassas süreçlerdir. Sürecin en verimli şekilde yönetilmesi, iskan ve kat mülkiyeti gibi teknik hususların doğru değerlendirilmesi için bir gayrimenkul hukuku avukatından destek almanızı öneririz.