Demirbaşlı Kiralanan Yerlerde Tahliye: Eşyaları Kim, Nasıl Teslim Almalı?

Otel, restoran, dükkan gibi ticari amaçla ve demirbaş (envanter) ile birlikte kiraya verilen taşınmazlarda tahliye süreci, boş bir konutun tahliyesinden çok daha karmaşıktır. Sözleşmede net bir demirbaş listesi bulunmadığında, "bu eşya kime ait, kim götürebilir" sorusu ciddi hukuki uyuşmazlıklara dönüşebilir. Bu yazıda, demirbaşlı kiralanan taşınmazların tahliyesinde kiracının yükümlülüklerini, ispat yükünü ve Yargıtay'ın konuya yaklaşımını ele alıyoruz.

Konu Neden Önemli?

Özellikle otel, işletme veya faal bir dükkan gibi "eşyalı" devredilen yerlerde, tahliye anında ortaya çıkan eksik veya hasarlı demirbaşlar, kiraya veren ile kiracı arasında uzun süren maddi uyuşmazlıklara yol açabilir. Sözleşmede ayrıntılı bir demirbaş listesi bulunmaması, bu belirsizliği daha da artırır. Hangi eşyanın kime ait olduğunu, hangi delillerle ispatlanabileceğini bilmemek, haklı bir tarafın dahi davasını kaybetmesine neden olabilir.

Olayın Özeti

Bir taşınmaz (örneğin faal bir otel), içindeki demirbaş eşyalarla (mobilya, beyaz eşya, tesisat vb.) birlikte kiraya verilmiştir. Sözleşmede taşınmazın "demirbaşlı" veya "eşyalı" teslim edildiğine dair bir ifade bulunmakla birlikte, eşyaların tek tek sayıldığı ayrıntılı bir liste yer almamaktadır. Kiracının tahliyesi gündeme geldiğinde, kiraya veren bu eşyaların taşınmazda bırakılmasını talep etmekte; ancak liste eksikliği nedeniyle hangi eşyanın gerçekten kiraya verene ait olduğu tartışmalıdır.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Türk Borçlar Kanunu'nun 316/1. ve 334. maddeleri uyarınca kiracı, kiralananı özenle kullanmak ve sözleşme sonunda aldığı hâliyle kiralayana teslim etmekle yükümlüdür. Bir taşınmaz demirbaşlı olarak kiraya verilmişse, kiracının bu demirbaşları taşınmazda bırakarak iade etmesi gerekir; demirbaşları söküp götüremez.

Ancak asıl uyuşmazlık, demirbaş listesi bulunmadığında ortaya çıkar: Bu durumda, taşınmazdaki eşyaların kiraya verene mi yoksa kiracıya mı ait olduğunun ispatı kimin sorumluluğundadır?

Yargıtay Ne Diyor?

Demirbaşın Aynen İadesi Zorunludur

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/14123, K. 2013/16211, T. 2013 kararında, otelin demirbaşlı olarak kiraya verildiği durumlarda kiracının envanteri çıkartmak zorunda olmadığı gibi, aksine bu eşyaları taşınmazda bırakarak kiralayana iade etmek zorunda olduğu belirtilmiştir. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2019/5500, K. 2019/9473, T. 2019 kararında da, sözleşmede "kiracının hiçbir eşya almadan mevcutları tam ve eksiksiz olarak bırakıp çıkacağı" yönünde bir hüküm bulunması hâlinde, kiracının demirbaş ve hareketli eşyaları aynen iade etmekle yükümlü olduğu vurgulanmıştır.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/14148, K. 2015/9549, T. 2015 kararı önemli bir sonucu ortaya koymaktadır: Demirbaşların tam ve sağlam olarak iade edilmemesi durumunda, kiracının depozito bedelinin iadesini istemesi mümkün değildir.

Liste Yoksa İspat Yükü Kiraya Verendedir

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/18972, K. 2013/11220, T. 2013 kararına göre, kira sözleşmesinde demirbaş listesi bulunmadığı takdirde, taşınmazda bulunan demirbaşların varlığını ve kendisine ait olduğunu kanıtlama yükümlülüğü kiralayana (kiraya verene) aittir. Ancak sözleşme metnindeki bazı ifadeler ("faal otel olarak kiralandı", "kiracı demirbaşlara dokunmayacaktır" gibi) güçlü bir karine oluşturabilir.

Kullanılabilecek Deliller

Liste eksikliği durumunda mülkiyetin ispatı için şu deliller devreye girer:

• Ticari teamüller: Otel kiralamalarında demirbaşların kimin tarafından temin edildiğinin tespiti için ilgili odalardan veya vergi dairesinden bölgesel teamüller sorulabilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2013/24042, K. 2014/1396, T. 2014).
• Faturalar ve ticari defterler: Demirbaşlara ilişkin faturalar, montaj evrakları ve bu eşyaların kiralayanın ticari defterlerinde kayıtlı olması, mülkiyetin ispatında esas alınır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/14723, K. 2020/3694, T. 2020).
• Bilirkişi incelemesi ve keşif: Eşyaların yıpranma durumu, fatura tarihleri ve hayatın olağan akışı gözetilerek uzman bilirkişilerden (mali müşavir, teknik uzman vb.) rapor alınabilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/23862, K. 2016/15831, T. 2016).
• Tanık beyanları: Demirbaşların teslimi ve durumu hakkında tanık ifadelerine başvurulabilir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/23852, K. 2016/15832, T. 2016).

Ayrıca, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2024/162, K. 2024/4092, T. 2024 kararında belirtildiği üzere, tahliye infazı sırasında demirbaş listesinde yer alan eşyaların taşınmazda bırakılması, listede yer almayan eşyaların ise kiracıya teslim edilmesi esastır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Sözleşme kurulurken detaylı liste yapın: Demirbaş listesinin sözleşmeye ek olarak, marka, model ve durum belirtilerek hazırlanması ileride yaşanacak ihtilafların önüne geçer.
• Teslim tutanağı düzenleyin: Kiralananın teslim edildiği tarihte, taraflarca imzalı bir teslim-tesellüm tutanağı, hem giriş hem çıkış anında yapılmalıdır.
• Fatura ve ödeme kayıtlarını saklayın: Demirbaşların kim tarafından, ne zaman satın alındığına dair belgeler, ispat sürecinde belirleyici olur.
• Delil tespiti yaptırmaktan çekinmeyin: Liste yoksa, tahliye öncesinde veya sonrasında mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırmak, ileride açılacak davada güçlü bir dayanak oluşturur.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Demirbaşlı kiralanan bir taşınmazda tahliye sürecine giriyorsanız, ispat yükünün nerede olduğunu bilmek büyük avantaj sağlar.

• Sözleşmenizde demirbaş listesi yoksa, taşınmazdaki eşyaların mülkiyetini kanıtlayacak fatura, ödeme kaydı ve ticari defter kayıtlarını bir araya getirin.
• Tahliye öncesinde mutlaka bir teslim tutanağı düzenleyin veya mahkeme aracılığıyla delil tespiti yaptırın.
• Kiracıysanız, teslim aldığınız hâliyle demirbaşları iade etmekle yükümlü olduğunuzu unutmayın; aksi hâlde depozito iadeniz riske girebilir.
• İhtilaf büyükse, bilirkişi incelemesi ve tanık deliliyle desteklenmiş bir dava sürecini bir kira/gayrimenkul hukuku avukatıyla birlikte planlayın.