Evi Satan Eski Malik Sizi Tahliye Edemez: Yeni Malik ve Kiracının Hakları

Kiracı olarak oturduğunuz taşınmaz el değiştirdiğinde, kafanızda onlarca soru işareti belirir: Kira sözleşmem geçerliliğini korur mu? Kirayı kime ödemeliyim? Daha da önemlisi, satışı yapan eski malik, elinde bir tahliye kararı olsa dahi sizi evden çıkarmaya çalışabilir mi?

Uygulamada sıkça karşılaşılan bu durum, aslında Türk Borçlar Kanunu'nda (TBK) oldukça net biçimde çözülmüş bir konudur. Ancak bilgi eksikliği nedeniyle kiracılar, artık hiçbir hukuki yetkisi kalmamış eski malikler tarafından haksız yere tahliyeyle tehdit edilebiliyor. Bu yazıda, taşınmazın satışından sonra kiracının ve yeni malikin hukuki durumunu, Yargıtay kararları ışığında ayrıntılı olarak ele alıyoruz.

Olayın Özeti

Kiracı bir taşınmazda oturmaktadır. Kiralayan (eski malik), kiracı aleyhine daha önce bir tahliye süreci başlatmış veya tahliye kararı almış olabilir. Ancak süreç devam ederken veya karar kesinleştikten sonra, taşınmaz üçüncü bir kişiye (yeni malike) satılmıştır. Buna rağmen eski malik, tapuda artık malik olmadığı hâlde, elindeki eski tahliye kararını infaz ettirmeye veya yeni bir tahliye takibi başlatmaya çalışmaktadır.

Bu noktada kiracının sorması gereken temel soru şudur: Mülkiyeti devretmiş, yani artık "kiraya veren" sıfatı kalmamış biri, hâlâ tahliye talep edebilir mi?

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Uyuşmazlığın merkezinde TBK m. 310 yer alır. Bu maddeye göre:

"Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur."

Bu hüküm, mülkiyetin devriyle birlikte kira ilişkisinin kanun gereği (kendiliğinden) yeni malike geçtiğini, ayrıca bir devir işlemine veya tarafların rızasına gerek olmadığını düzenler. Hukukta buna "kanuni halefiyet" denir.

Bunun doğal sonucu ise şudur: Eski malik, satış anından itibaren "kiraya veren" ve "malik" sıfatını kaybeder. Dolayısıyla tahliye talep etme hakkı (hukuk dilinde "aktif husumet ehliyeti") de kendiliğinden sona erer.

Ayrıca HMK m. 125/2 hükmü, davanın açılmasından sonra dava konusunun (taşınmazın) devredilmesi hâlinde devralan kişinin davacı yerine geçeceğini ve davanın kaldığı yerden devam edeceğini öngörür. Yani mülkiyet devri, sadece maddi hukuku değil, görülmekte olan davaları da doğrudan etkiler.

Yargıtay Ne Diyor?

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bu konuda oldukça istikrarlıdır:

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (E. 2012/4748, K. 2012/7319, T. 2012), taşınmazın satışıyla birlikte kiralayan sıfatının halefiyet yoluyla yeni malike geçtiğini, eski malikin aktif husumet ehliyetinin kalmadığını açıkça belirtmiştir.
• Aynı Daire'nin başka bir kararında (E. 2014/7788, K. 2014/9248, T. 2014), yargılama sırasında taşınmazın satılması durumunda önceki malikin tahliye isteminde bulunamayacağı vurgulanmıştır.
• Yargıtay 12. Hukuk Dairesi'nin güncel bir kararında (E. 2025/4328, K. 2025/5769, T. 2025) ise, taşınmazın el değiştirmesi hâlinde önceki malikin tahliye yönünden dava hakkının kalmadığı, bu durumun tapu kayıtları üzerinden araştırılması gerektiği özellikle belirtilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi (E. 2024/325, K. 2024/741, T. 2024), temerrüt (kira borcunu ödememe) nedeniyle tahliye isteme hakkının ancak alacaklı sıfatındaki kiraya verene ait olduğunu; taşınmaz satıldıktan sonra eski malikin bu sıfatı kaybettiğini, dolayısıyla tahliye isteminin reddi gerektiğini hükme bağlamıştır.
• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 44. Hukuk Dairesi (E. 2024/1556, K. 2025/272, T. 2025), eski malikin taşınmaz üzerinde hukuki bir tasarruf hakkı kalmadığından, elindeki tahliye ilamını infaz edemeyeceğini teyit etmiştir.
• İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi (E. 2024/123, K. 2024/416, T. 2024) de kira sözleşmesinin tüm hak ve borçlarıyla birlikte kanun gereği yeni malike geçtiğini ve yeni malikin eski malikin haklarına halef olduğunu belirtmiştir.

Kısacası, Yargıtay'a göre eski malikin elinde kazanılmış bir tahliye kararı bulunsa bile, mülkiyetin devri bu kararın infaz edilebilirliğini ortadan kaldırır.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Kira ilişkisinin taraflarının bu süreçte dikkat etmesi gereken bazı kritik noktalar vardır:

• Kirayı kime ödemelisiniz? Satış tarihinden itibaren kira bedelinin muhatabı yeni maliktir. Ancak yeni malik, kendisine ödeme yapılması gerektiğini kiracıya bildirmeden (ihtar çekmeden) önce eski malike yapılan ödemeler, kiracıyı sorumluluktan kurtarabilir. Satışı öğrendikten sonra ise muhatap artık yeni maliktir.
• Eski malikin alacak hakkı devam edebilir. Eski malik, mülkiyet devrinden önceki döneme ait ödenmemiş kira alacaklarını (temerrüt alacağını) talep edebilir. Ancak bu, ona artık tahliye isteme yetkisi vermez; sadece bir para alacağı olarak kalır.
• İnfaz aşamasındaki kararlarda da aynı kural geçerlidir. Dava aşamasındaki devir (HMK 125) kadar sık tartışılmasa da, kesinleşmiş bir tahliye ilamının infazı sırasında da mülkiyetin devri, icra dosyasındaki alacaklı sıfatını etkiler; infaz yetkisi mülkiyetle birlikte yeni malike geçer.
• Görevli mahkeme kira ilişkisinden kaynaklanan bu tür uyuşmazlıklarda Sulh Hukuk Mahkemesi'dir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Eğer taşınmazı satın aldığınız veya kiracısı olduğunuz bir evde, eski malikin sizi tahliye etmeye çalıştığı bir durumla karşılaştıysanız, aşağıdaki adımları izlemeniz önerilir:

1. Tapu kaydını temin edin. Taşınmazın yeni malik adına tescil edildiğini gösteren güncel tapu kaydı, en güçlü delilinizdir.
2. İcra takibi varsa şikayet yoluna gidin. Eski malik tarafından yürütülen bir icra takibi söz konusuysa, İİK m. 16 uyarınca icra mahkemesinde "takibin iptali" veya "tahliyenin durdurulması" talepli bir şikayet davası açılmalıdır.
3. Aktif husumet itirazını ileri sürün. Dava aşamasındaysanız, eski malikin kiraya veren ve malik sıfatının sona erdiğini belirterek davanın usulden reddini talep edin.
4. Yeni malikle iletişime geçin. Kira ödemelerinin kime yapılacağını netleştirin; mümkünse yeni malikten yazılı bir bildirim (ihtarname) isteyin.

Bu süreçler teknik ve süreye bağlı usul kuralları içerdiğinden, hak kaybı yaşamamak adına bir avukattan destek almanız kararınızı ve savunma stratejinizi güçlendirecektir.