Ortak (Paylı) Mülkiyette Hissedarın Rızası Olmadan Satış Yapılabilir mi?

Paylı mülkiyette her paydaş, diğer paydaşların rızasını almadan kendi payını üçüncü bir kişiye satabilir. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 688. maddesinin son fıkrası bunu tereddüde yer bırakmadan düzenler: paydaşlardan her biri kendi payı bakımından malik hak ve yükümlülüklerine sahiptir, pay devredilebilir, rehnedilebilir ve alacaklılar tarafından haczettirilebilir. Buna karşılık taşınmazın tamamının satılması bir tasarruf işlemi olduğundan, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların kabulüne bağlıdır (TMK m. 692). Elbirliği mülkiyetinde ise durum tamamen farklıdır: ortakların belirlenmiş payları bulunmadığından bir ortak tek başına pay satamaz.

Kısaca: hisse satışı serbesttir, taşınmazın bütününün satışı değildir. Diğer paydaşların elindeki hukuki koz, satışı engellemek değil, önalım (şufa) hakkını kullanarak payı satın alanın yerine geçmektir.

Paylı Mülkiyette Pay Satışı Neden Rızaya Bağlı Değildir?

Paylı mülkiyette birden çok kişi, maddi olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylarla maliktir (TMK m. 688/1). Pay, bağımsız bir mülkiyet hakkı gibi işlem görür. Tapu müdürlüğü, diğer paydaşlardan muvafakat aramaksızın devir işlemini yapar; alıcı tapuda paydaş olarak tescil edilir.

Bu serbestlik yönetim işlemlerini kapsamaz. Kanun üç kademeli bir sistem kurmuştur:

• Olağan yönetim işleri için paydaşlar tek başına hareket edebilir.
• Önemli yönetim işleri (işletme usulünün değiştirilmesi, adi kira ya da ürün kirası sözleşmelerinin yapılması veya feshi, toprağın ıslahı) için pay ve paydaş çoğunluğu gerekir (TMK m. 691). Bu nedenle paydaşlardan birinin tek başına yaptığı kira sözleşmesi diğer paydaşları bağlamaz.
• Olağanüstü yönetim işleri ve tasarruflar (paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, olağan kullanım ölçüsünü aşan yapı işleri, paylı malın tamamı üzerinde tasarruf) için bütün paydaşların kabulü şarttır (TMK m. 692).

Payını satan paydaş, taşınmazın tamamı üzerinde değil, yalnızca kendi payı üzerinde tasarruf ettiği için m. 692 devreye girmez.

Diğer Paydaşların Kalkanı: Yasal Önalım Hakkı

TMK m. 732 uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler. "Üçüncü kişi" ifadesi belirleyicidir: alıcı zaten o taşınmazda paydaş ise önalım hakkı kullanılamaz. Buna karşılık tüm payını satarak paydaşlık sıfatını yitiren kişi artık üçüncü kişi konumuna düşer ve ona yapılan satışa karşı önalım hakkı kullanılabilir.

Sürelerin işlemeye başlaması için usulüne uygun bildirim şarttır. TMK m. 733 uyarınca yapılan satış, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden kanunda öngörülen üst süre geçmekle düşer; bu süreler hak düşürücüdür ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Üç aylık süre yalnızca noter bildirimiyle başlar; paydaşın satışı başka bir yolla öğrenmiş olması süreyi işletmez.

Önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (TMK m. 734). Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir; önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük yerine getirilmezse hak sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Uygulamadaki en sık hata, bu kesin sürenin kaçırılmasıdır; bedel yatırılmadığı için esasen haklı olan davalar reddedilmektedir.

Önalım hakkından feragat resmî şekilde yapılıp tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Belirli bir satışta hakkı kullanmaktan vazgeçme ise yazılı şekle tabidir. Cebrî artırmayla satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (TMK m. 733/1).

Elbirliği Mülkiyetinde Tablo Tersine Döner

Miras yoluyla gelen taşınmazlar en sık karşılaşılan elbirliği mülkiyeti hâlidir. Birden çok mirasçı bulunması durumunda, mirasın geçmesiyle paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler (TMK m. 640).

TMK m. 702 bunu pekiştirir: kanunda veya sözleşmede aksine hüküm yoksa gerek yönetim gerek tasarruf işlemleri için ortakların oybirliğiyle karar vermesi gerekir ve topluluk devam ettiği sürece bir pay üzerinde tek başına tasarrufta bulunulamaz. Dolayısıyla taşınmaz henüz mirasçılar adına elbirliği hâlinde kayıtlıysa, mirasçılardan birinin kendi hissesini doğrudan satması hukuken mümkün değildir. Tapuda yapılabilecek işlem, önce elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesidir.

Bu dönüşüm için iki yol vardır. Mirasçılar yazılı bir paylaşma sözleşmesiyle elbirliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete çevirmeyi kabul edebilirler (TMK m. 676). Anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan biri sulh hâkimine başvurur; hâkim diğer mirasçılara çağrıda bulunur ve elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmezse dönüştürmeye karar verir (TMK m. 644). Dönüşümden sonra artık her mirasçı kendi payını serbestçe satabilir ve diğerlerinin önalım hakkı doğar.

Anlaşma Olmazsa: Ortaklığın Giderilmesi Davası

Paydaşlardan her biri, hukuki bir işlem veya malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü bulunmadıkça malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m. 698). Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıl süreyle sınırlandırılabilir; taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapuya şerh verilebilir.

Paylaşma biçimi TMK m. 699'da düzenlenmiştir ve sıralama önemlidir:

1. Aynen bölüşme (taksim) önceliklidir. Uyuşma sağlanamazsa hâkim, paydaşlardan birinin istemi üzerine malın aynen bölünerek paylaştırılmasına, bölünen parçaların değerleri denk düşmüyorsa eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verir. Bina söz konusuysa mahkemenin, satışa karar vermeden önce taşınmazın kat mülkiyetine çevrilerek ortaklığın giderilip giderilemeyeceğini araştırması gerekir.
2. Aynen bölünme mümkün değilse açık artırmayla satış. Bölme istemi durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa açık artırmayla satışa hükmolunur.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında yapılması, bütün paydaşların rızasına bağlıdır (TMK m. 699/3 son cümle). Tek bir paydaş karşı çıksa dahi satış umum arasında, yani herkese açık artırmayla yapılır.

Karar kesinleştikten sonra satış, mahkemece görevlendirilen satış memuru eliyle İcra ve İflas Kanunu hükümleri çerçevesinde açık artırmayla gerçekleştirilir; elde edilen bedel paydaşlara payları oranında dağıtılır. Bilirkişi incelemesi ve keşif, aynen taksim imkânının araştırılması bakımından zorunludur.

Usul: Görevli Mahkeme, Taraf Teşkili ve Arabuluculuk

Görevli mahkeme, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-b). Yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Ortaklığın giderilmesi davası iki taraflı bir davadır ve bütün paydaşların davada yer alması zorunludur; taraf teşkili kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece re'sen sağlanır. Paydaşlardan biri ölmüşse mirasçılık belgesindeki tüm mirasçılar davaya dahil edilmeden esasa girilemez. Dava dilekçesine güncel tapu kaydı, taşınmazın niteliğine göre imar durumu ve varsa veraset ilamı eklenmelidir.

6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Arabuluculukta taşınmazın aynen taksimi ya da belirli bir kişiye belirli bedelle satışı üzerinde uzlaşılabilir; "umum arasında açık artırmayla satış" ise ancak mahkeme kararıyla mümkündür.

Ecrimisil Talebiyle İlişkisi

Taşınmazı fiilen tek başına kullanan veya diğer paydaşın rızası olmadan kiraya veren paydaş, haksız işgalci konumuna düşebilir. Bu durumda diğer paydaş, payı oranında ecrimisil talep edebileceği gibi elde edilen kira gelirinin payına düşen kısmını vekâletsiz iş görme veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayanarak da isteyebilir. Ecrimisil davası ortaklığın giderilmesi davasından bağımsızdır ve genellikle intifadan men koşulunun gerçekleşmiş olması aranır.

Sonuç

Paylı mülkiyette pay satışı, diğer paydaşların rızasına bağlı değildir; kanunun onlara tanıdığı koruma, satışı iptal ettirmek değil önalım hakkıyla alıcının yerine geçmektir. Bu hak hak düşürücü sürelere tabidir ve süre kaçırıldığında telafisi yoktur. Elbirliği mülkiyetinde ise tablo tersine döner ve önce paylı mülkiyete dönüşüm gerekir. Anlaşma sağlanamayan hâllerde ortaklığın giderilmesi davası, önce aynen taksimi araştıran, mümkün değilse satışa hükmeden bir çözüm sunar.

Kaynakça

• 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu m. 640, 644, 676, 688, 691, 692, 698, 699, 702, 732, 733, 734 — Paylı ve elbirliği mülkiyeti, önalım hakkı, ortaklığın giderilmesi
• 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu m. 4 — Görevli mahkeme
• 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B — Dava şartı arabuluculuk