Ev Sahibi ya da Kiracı Vefat Ederse Kira Sözleşmesi Sona Erer mi?

Bir kira ilişkisinin taraflarından biri hayatını kaybettiğinde, geride kalanlar genellikle "sözleşme artık geçersiz mi oldu?" sorusuyla karşı karşıya kalır. Bu soru, hem mirasçılar hem de kiracılar açısından önemli hak ve yükümlülükler doğurur. Bu yazıda, kiraya verenin ya da kiracının vefatı hâlinde kira sözleşmesinin akıbetini, mirasçıların durumunu ve dikkat edilmesi gereken istisnai durumları Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde ele alıyoruz.

Konu Neden Önemli?

Kira ilişkileri genellikle uzun yıllar sürer ve bu süre zarfında taraflardan birinin vefat etmesi hiç de nadir bir durum değildir. Mirasçılar arasında "kira sözleşmesi kime ait, kim taraf sayılır, kira bedelini kim tahsil eder" gibi sorular; hem aile içi anlaşmazlıklara hem de kiracıyla yaşanan gereksiz hukuki çekişmelere yol açabilir. Bu belirsizliği baştan gidermek, hem kiracının hem de mirasçıların haklarını korumak açısından kritik önem taşır.

Olayın Özeti

Bir taşınmazın maliki başka bir kişi (örneğin bir aile büyüğü) olmasına rağmen, kira sözleşmesi bu taşınmazın malikinin yakını (örneğin annesi) tarafından "kiraya veren" sıfatıyla imzalanmıştır. Kiraya veren sıfatını taşıyan kişi vefat ettiğinde, gerçek malik olan kişi kira sözleşmesinin tarafı hâline gelip gelmediğini, kira bedellerini kimin tahsil edeceğini ve sözleşmenin devam edip etmeyeceğini merak etmektedir.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve yerleşik yargı içtihatları uyarınca, kira sözleşmeleri taraflardan birinin (kiraya veren veya kiracı) ölümü ile kendiliğinden sona ermez. Kira ilişkisi kural olarak mirasçılarla devam eder. Ancak burada iki ayrı senaryo dikkatle ayrıştırılmalıdır:

1. Kiraya verenin vefatı: Kiraya veren sıfatı, mirasçılara (halefiyet ilkesi gereğince) geçer.
2. Kiracının vefatı: TBK m. 356 uyarınca, ölen kiracıyla birlikte aynı konutta oturanlar, şartları taşıdıkları sürece sözleşmeye taraf olarak devam edebilirler.

Ayrıca, kiraya verenin taşınmaz üzerinde malik değil de sadece intifa hakkı sahibi olarak sözleşme yapmış olması durumunda, sonuç tamamen farklılaşır.

Yargıtay Ne Diyor?

Genel İlke: Ölüm Sözleşmeyi Sona Erdirmez

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/12398, K. 2015/6414, T. 2015 kararında, hem mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu hem de 6098 sayılı TBK (m. 333) uyarınca kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği kabul edilmiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/7418, K. 2022/9553, T. 2022 kararında ise kiraya verenin vefat etmesi durumunda da kira sözleşmesinin sona ermeyeceği ve ilişkinin devam edeceği hükme bağlanmıştır.

Kiraya Verenin Vefatı: Mirasçılara İntikal

Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, E. 2024/570, K. 2024/1960, T. 2024 kararında vurgulandığı üzere, kiraya verenin ölümü ile kiracılık ilişkisi sona ermez; halefiyet ilkesi gereğince kiracı ile kiraya verenin mirasçıları arasında devam eder. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/14597, K. 2019/7326, T. 2019 kararında da kayıt malikinin vefatı ile mirasçıların kiraya veren sıfatını kendiliğinden kazanacağı, mevcut sözleşmenin tarafların karşılıklı feshi veya mahkeme kararı olmaksızın sona ermeyeceği ifade edilmiştir.

Birden fazla mirasçı bulunması hâlinde, TMK m. 640 uyarınca mirasçılar arasında elbirliği mülkiyeti oluşur. Bu durumda kira bedelleri terekeye ait olup, icra takibi veya tahliye davası gibi işlemlerin tüm mirasçılar tarafından birlikte yapılması ya da terekeye temsilci atanması gerekir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/3917, K. 2017/12984, T. 2017; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/34, K. 2021/4807, T. 2021).

Malik ile Kiraya Veren Farklı Kişi Olabilir

İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 59. Hukuk Dairesi, E. 2024/582, K. 2024/868, T. 2024 kararında, kira sözleşmesinin kurulması için kiralayanın malik olmasının zorunlu olmadığı, başkasına ait bir taşınmazın kiraya verilmesinin hukuken geçerli olduğu vurgulanmıştır. Bu bağlamda, mülkiyetin başka bir kişide olması, sözleşmeyi imzalayan kişinin sözleşmesinin geçerliliğini etkilemez; ancak bu kişinin vefatıyla birlikte kiraya veren sıfatı onun mirasçılarına intikal eder.

İntifa Hakkı İstisnası

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2022/2469, K. 2022/6233, T. 2022 kararı uyarınca, eğer sözleşmeyi imzalayan kişi taşınmaz üzerinde intifa hakkı sahibi olduğu için "kiraya veren" sıfatını taşıyorsa, bu kişinin ölümüyle intifa hakkı ve buna bağlı kiraya veren sıfatı da sona erer; taşınmazın gerçek maliki doğrudan kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir.

İstisnai Durumlar

Her durumda kira ilişkisinin otomatik olarak devam ettiğini varsaymamak gerekir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2010/6658, K. 2010/8194, T. 2010 kararında, murisin ölümüyle sözlü kira ilişkisinin sona erdiği ve mirasçıların bu ilişkiyi devam ettiremeyeceği kabul edilmiştir. Ayrıca paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğu sağlanmadan yapılan sözleşmelerin diğer ortakları bağlamayacağı da içtihat edilmiştir (Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2007/11332, K. 2008/902, T. 2008).

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Veraset ilamı şarttır: Mirasçıların kiraya veren sıfatını fiilen kullanabilmesi (kira tahsilatı, ihtar gönderme, dava açma) için veraset ilamı (mirasçılık belgesi) almaları gerekir.
• Birden fazla mirasçı varsa birlikte hareket edilmelidir: Tek bir mirasçının kiracıya karşı tek başına dava açması, husumet sorunlarına yol açabilir.
• İntifa hakkı ile mülkiyet birbirine karıştırılmamalıdır: Sözleşmeyi kimin, hangi sıfatla imzaladığı (malik mi, intifa hakkı sahibi mi) sonucu doğrudan etkiler.
• Sözlü sözleşmelerde risk daha yüksektir: Yazılı olmayan kira ilişkilerinde, mirasçıların sözleşmeyi sürdürme hakkı tartışmalı hâle gelebilir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira ilişkisinin bir tarafının vefatı, sözleşmeyi otomatik olarak sona erdirmez; ancak taraf sıfatının kime geçtiğinin doğru tespit edilmesi büyük önem taşır.

• Vefat eden kişinin sözleşmedeki sıfatını (malik mi, intifa hakkı sahibi mi, sadece imza yetkilisi mi) netleştirin.
• Mirasçılar olarak veraset ilamını en kısa sürede çıkarın.
• Birden fazla mirasçı varsa, kira ilişkisiyle ilgili işlemlerde (tahsilat, ihtar, dava) birlikte hareket edin veya terekeye temsilci atanmasını talep edin.
• Sözleşmenin yazılı olup olmadığını, varsa hangi hükümleri içerdiğini kontrol edin.
• Karmaşık miras ve kira ilişkilerinde hak kaybı yaşamamak için bir gayrimenkul/miras hukuku avukatından destek alın.