Kiracınızla Kira Artışı Protokolü mü İmzaladınız? Kira Tespit Davası Açma Hakkınızı Riske Atıyor Olabilirsiniz

Kira bedelinin piyasa rayicinin altında kaldığını düşünen pek çok kiraya veren, kiracısıyla mahkemeye gitmeden anlaşmayı tercih ediyor ve aralarında bir "ek protokol" imzalıyor. Bu protokollerde genellikle kademeli kira artışları ve belirli bir tarihe kadar dava açılmayacağına dair bir taahhüt yer alıyor. Ancak bu tür protokoller, ileride yeni bir kira tespit davası açma hakkını ciddi şekilde sınırlayabiliyor. Bu yazıda, TBK m. 344/3 kapsamındaki "hak ve nesafet" davasının protokollerden nasıl etkilendiğini ve kiraya verenlerin nelere dikkat etmesi gerektiğini ele alıyoruz.

Olayın Özeti

Sıkça karşılaşılan bir senaryoda, taraflar arasında yıllar önce başlayan bir kira ilişkisinde, kira bedelinin düşük kaldığını düşünen kiraya veren bir kira tespit davası açar. Dava devam ederken taraflar bir ek protokol imzalayarak anlaşırlar: kira bedeli kademeli olarak artırılacak, buna karşılık kiraya veren belirli bir tarihe kadar yeni bir kira tespit veya uyarlama davası açmayacaktır. Protokolde belirlenen süre dolmaya yakın bir tarihte, kiraya veren TBK m. 344/3 uyarınca "hak ve nesafet" ilkesine dayalı yeni bir kira tespit davası açmayı düşünür. İşte tam bu noktada iki kritik hukuki soru gündeme gelir.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

• Protokolde yer alan "belirli bir tarihe kadar dava açılmayacağı" taahhüdü hukuken bağlayıcı mıdır?
• Taraflar arasında imzalanan ek protokol, TBK m. 344/3'teki 5 yıllık kanuni süreyi kendi tarihinden itibaren yeniden mi başlatır, yoksa süre orijinal sözleşme tarihinden mi işlemeye devam eder?

Yargıtay Ne Diyor?

Dava açmama taahhüdü, "ahde vefa" ilkesi gereği bağlayıcıdır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi'ne göre (E. 2010/10339, K. 2012/2322, T. 2012), taraflar arasında imzalanan sulh protokolündeki feragat beyanları ahde vefa ilkesi gereği bağlayıcıdır ve davanın konusuz kalmasına yol açar. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'ne göre de (E. 2012/8227, K. 2012/10657, T. 2012), ek protokol hükümleri akit serbestisi kapsamında geçerlidir ve tarafları bağlar. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre (E. 2025/2623, K. 2025/3930, T. 2025), kanuni veya sözleşmesel süreler dolmadan (erken) açılan davaların süresinde olmadığı gerekçesiyle resen reddedilmesi gerekir.

Rayice uygun olmayan protokoller süreyi sıfırlamayabilir. Bu noktada mesele karmaşıklaşıyor. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'ne göre (E. 2017/5793, K. 2019/1589, T. 2019), tarafların ortak iradesiyle belirlenen bir yenileme sözleşmesindeki (protokoldeki) kira bedeli emsal ve rayiçlere uygun değilse, protokolün üzerinden birkaç yıl geçmemiş olsa dahi ilk sözleşmenin başlangıcına göre geçen süre gözetilerek hak ve nesafete göre tespit talep edilebilir. Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi'ne göre de (E. 2023/3794, K. 2023/3188, T. 2023), kira bedelinin rayice uygun olarak artırılmadığı durumlarda sonraki sözleşmeler "yeni bir sözleşme" sayılamaz ve 5 yıllık süre ilk sözleşmeden itibaren hesaplanır.

Ancak protokol rayice uygunsa, "yeni bir tespit" sayılabilir. Doktrindeki ağırlıklı görüşe göre, tarafların arabuluculuk veya protokol yoluyla kira bedelini güncel piyasa rayiçlerine göre belirlemeleri halinde, TBK m. 344/3'teki 5 yıllık süre bu protokol tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlar. Bu durumda yeni bir hak ve nesafet davası, protokol tarihinden itibaren 5 yıl geçmeden açılamaz.

İhtar süreleri ihmal edilmemelidir. TBK m. 345/2 uyarınca, kira tespit davasının belirlenecek bedelin yeni kira döneminden itibaren geçerli olması için, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce yazılı ihtar gönderilmesi veya davanın bu süre içinde açılması gerekir. Bu süre kaçırılırsa, kabul edilen bir tespit dahi ancak bir sonraki kira döneminden itibaren hüküm ifade eder.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Protokoldeki bedelin piyasa rayicine uygun olup olmadığını değerlendirin. Bu, hem protokolün "yeni bir tespit" sayılıp sayılmayacağını hem de 5 yıllık sürenin hangi tarihten işleyeceğini belirleyen en kritik unsurdur.
• Dava açmama taahhüdüne uyun. Taahhüt süresi dolmadan açılacak bir dava, hukuki yarar yokluğu veya sözleşmesel yasak nedeniyle usulden reddedilme riski taşır.
• İhtar ve dava açma sürelerini birlikte planlayın. Dava açmama yasağının süresi ile TBK m. 345'teki 30 günlük ihtar süresi çakışabilir; bu durumda stratejik bir zamanlama gerekir.
• Dava şartı arabuluculuğu ihmal etmeyin. Kira tespit davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunlu bir dava şartıdır.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kiracıyla imzalanan bir ek protokol, iyi niyetle atılmış bir adım olsa da, ileride açılacak bir kira tespit davasının kaderini önemli ölçüde belirleyebilir. Dava açmadan önce mutlaka şu değerlendirmenin yapılması gerekir: Protokoldeki dava açmama taahhüdünün süresi doldu mu? Protokolde belirlenen bedel, imzalandığı tarihteki piyasa rayicine uygun muydu, yoksa geçici bir iyileştirme mi niteliğindeydi? Bu sorulara verilecek yanıtlar, hem davanın kabul edilip edilmeyeceğini hem de 5 yıllık sürenin hangi tarihten hesaplanacağını belirler. Yanlış bir zamanlama, hem zaman hem de yargılama gideri kaybına yol açabileceğinden, protokol imzalamadan önce veya protokol sonrası dava açmadan önce bir kira hukuku avukatına danışmanız önemle tavsiye edilir.