Kira Tespit Davasında Hangi Dönem İçin Dava Açabilirsiniz? Zamanlama Rehberi

Kira bedelinin piyasa koşullarına uygun hâle getirilmesini isteyen ev sahipleri için "kira tespit davası" sıkça başvurulan bir yoldur. Ancak bu davanın en çok yanlış anlaşılan yönü, hangi dönem için sonuç doğuracağıdır. Dava zamanlaması yanlış hesaplanırsa, haklı bir talep dahi reddedilebilir. Bu yazıda, kira tespit davasında dönem hesaplaması ile davayı kimin açması gerektiği (taraf sıfatı) konularını Yargıtay kararları ışığında ele alıyoruz.

Konu Neden Önemli?

Kira tespit davası açmayı düşünen pek çok kiraya veren, "dava açtığımda geçmiş dönemlerin farkını da alabilir miyim?" diye merak eder. Cevap genellikle hayır olduğundan, doğru zamanlama bilinmediğinde hem zaman hem masraf kaybı yaşanır. Ayrıca, sözleşmenin şirket adına mı yoksa gerçek kişi adına mı imzalandığının netleştirilmemesi, davanın yanlış kişi tarafından açılması ve husumet itirazıyla reddedilmesi riskini doğurur.

Olayın Özeti

Bir kiraya veren, kira sözleşmesinde kararlaştırılan artış oranına rağmen güncel piyasa kira bedelinin çok daha yüksek olduğunu düşünmekte ve kira tespit davası açmayı planlamaktadır. Ancak hem "hangi kira dönemleri için dava açabileceği" hem de "sözleşmede bir şirket kaşesi bulunduğu için davayı şirket mi yoksa şahıs mı açmalı" soruları netlik kazanmamıştır.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Geçmişe Dönük Tespit Mümkün Değildir

Yargıtay'ın yerleşik içtihatları uyarınca, kira bedelinin tespiti davaları kural olarak dava tarihinden sonraki dönemler için hüküm doğurur. Bitmiş, geçmiş bir kira dönemi için geriye dönük tespit istenemez.

Yeni Dönemin Başlangıcından İtibaren Geçerlilik Şartı (TBK 345)

Tespit edilen bedelin, içinde bulunulan veya yaklaşan yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli sayılabilmesi için iki alternatif şarttan biri gerçekleşmelidir:

• Dava, yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılmış olmalı, veya
• Bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim (ihtar) yapılmış ve yeni dönem sonuna kadar dava açılmış olmalıdır.

Taraf Sıfatı: Kim Dava Açmalı?

Sözleşmenin kimin adına imzalandığı, dava açacak doğru tarafın belirlenmesinde kritik önem taşır. Sözleşme metninde bir gerçek kişinin ismi geçse dahi, imza kısmında bir şirket kaşesi bulunuyorsa, tarafın şirket olduğu kabul edilebilir.

Yargıtay Ne Diyor?

Dönem ve Zamanlama

• Yargıtay 23. Hukuk Dairesi, E. 2016/379, K. 2018/4500, T. 2018: Dava tarihinden önceki dönemler için eda talebi içermeyen bir tespit davası açılmasında hukuki yarar bulunmadığı, bu taleplerin reddedilmesi gerektiği belirtilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3985, K. 2017/12377, T. 2017: Davanın açıldığı tarihten önceki (geçmişe dönük) dönemler için kira bedeli tespiti istenemeyeceği açıkça vurgulanmıştır.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13590, K. 2015/399, T. 2015: Davacının bitmiş/geçmiş kira dönemine yönelik tespit isteyemeyeceği ifade edilmiştir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4508, K. 2018/11752, T. 2018 ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/10145, K. 2016/5259, T. 2016: Yeni dönemin başlangıcından en geç 30 gün önce açılan veya yazılı ihtarla desteklenen davalarda, tespit edilen bedelin yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olacağı belirtilmiştir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/7060, K. 2014/9000, T. 2014: Kiraya verenin, henüz başlamamış gelecek dönem için kira tespiti istemesinde usulsüzlük bulunmadığı belirtilmiştir.

Taraf Sıfatı ve Aktif Husumet

• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2011/7913, K. 2011/12102, T. 2011: Sözleşmenin ön yüzünde gerçek kişi ismi yazsa dahi, imza bölümünde şirket kaşesinin bulunması durumunda tarafın şirket olduğu kabul edilmiştir.
• Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/9576, K. 2014/2680, T. 2014: Sözleşmenin bir şirket adına imzalanmış olması durumunda tarafın şirket olduğu vurgulanmıştır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5341, K. 2018/11195, T. 2018: Kira bedelinin tespiti davasını kiraya veren açabileceği gibi malik de açabilir; ancak aktif dava ehliyetinin tayininde tapu kaydı ve sözleşmedeki kiraya veren sıfatı birlikte değerlendirilmelidir.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/3750, K. 2017/17498, T. 2017: "Kabul edilebilir bir yanılgı" varsa, HMK m. 124 kapsamında taraf değişikliği veya hasım düzeltme talebinde bulunulması mümkündür; ancak davanın en baştan doğru sıfatla açılması, ret riskini ortadan kaldırır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Dava tarihini iyi planlayın: İçinde bulunduğunuz kira döneminin (örneğin sözleşme yenileme tarihinin) sona ermesinden en az 30 gün önce dava açarsanız, tespit edilen bedel o dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Yazılı ihtar bir alternatiftir: 30 gün önceden dava açmayı kaçırdıysanız, döneme ilişkin yazılı bir artış bildirimi yapıp yeni dönem sonuna kadar dava açarsanız, aynı sonucu elde edebilirsiniz.
• Tapu kaydı ile sözleşmeyi karşılaştırın: Davayı açmadan önce tapu kaydındaki malik bilgisi ile sözleşmedeki kiraya veren sıfatının tutarlı olup olmadığını mutlaka kontrol edin.
• Şirket kaşesi belirleyicidir: Sözleşme bir şahıs adı taşısa bile, imza kısmında şirket kaşesi varsa, davayı şirket adına açmak usul ekonomisi açısından çok daha güvenlidir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira tespit davasında zamanlama ve taraf sıfatı, davanın kaderini belirleyen iki temel unsurdur.

• Geçmiş, bitmiş kira dönemleri için tespit talep etmeyin; bu talepler reddedilir.
• İçinde bulunduğunuz veya gelecek dönem için dava açmayı planlıyorsanız, 30 günlük süre kuralına veya yazılı ihtar alternatifine dikkat edin.
• Dava açmadan önce sözleşme ve tapu kaydını birlikte inceleyerek doğru davacı sıfatını belirleyin.
• Zamanlama ve taraf tespiti konusunda tereddüdünüz varsa, davayı açmadan önce bir kira hukuku avukatından görüş alın; yanlış açılan bir dava, zaman ve masraf kaybına yol açar.