Kiracıdan Fazla Kira mı Alındı? TÜFE ve %25 Sınırıyla Kira Artışı Nasıl Hesaplanır

Kira sözleşmelerindeki artış oranları, hem kiracılar hem de ev sahipleri için her yıl yeniden gündeme gelen, ama çoğu zaman yanlış hesaplanan bir konudur. Sözleşmede yazan artış formülü ile kanunun izin verdiği üst sınır çoğu zaman birbirinden farklıdır ve bu fark, yıllar içinde ciddi bir alacak ya da borç tartışmasına dönüşebilir. Peki kira artışında hangi oran esas alınmalı, sözleşmedeki madde ne kadar bağlayıcı ve geçmiş dönemlerdeki %25 sınırı bugün hâlâ geçerli mi?

Konu Neden Bu Kadar Önemli?

Türkiye'de kira sözleşmelerinin büyük bölümünde "bir önceki yılın TEFE-TÜFE ortalaması kadar artış yapılır" gibi ifadeler yer alır. Ancak kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla bu tür artış şartlarına emredici bir üst sınır getirmiştir. Bu sınırın bilinmemesi, kiracının gereğinden fazla ödeme yapmasına ya da kiraya verenin hakkı olan artışı talep edememesine yol açabilir. Özellikle son yıllarda enflasyon oranlarındaki dalgalanmalar, bu hesaplamaların önemini daha da artırmıştır.

Olayın Özeti (Genel Bir Senaryo)

Bir kiracı, birkaç yıl önce imzaladığı sözleşmenin özel şartlar bölümünde yer alan "TEFE-TÜFE ortalaması" ibaresine güvenerek her yıl kira bedelini bu formüle göre ödemiştir. Ancak zaman içinde bazı dönemlerde kanunun getirdiği geçici artış sınırlamaları (özellikle konutlarda uygulanan %25 sınırı) devreye girmiş, bazı dönemlerde ise sadece TÜFE'nin 12 aylık ortalaması esas alınmıştır. Kiracı, ödediği tutarların yıllara göre doğru hesaplanıp hesaplanmadığından emin olamadığı için hem geçmiş ödemelerini hem de olası bir borcunu netleştirmek istemektedir. Bu, günümüzde birçok kiracı ve kiraya verenin yaşadığı tipik bir tablodur.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Buradaki temel soru şudur: Sözleşmedeki artış şartı ile kanundaki üst sınır çatıştığında hangisi uygulanır? Ve kiracının yaptığı ödemeler, sözleşmeye göre mi yoksa yasal sınıra göre mi değerlendirilmelidir?

Mevzuat Çerçevesi

• TBK m. 344 (Endeks Sınırı): Kira artışına ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksi (TÜFE) 12 aylık ortalamalarına göre değişim oranını geçemez. Sözleşmede daha yüksek bir oran öngörülse bile, TÜFE'yi aşan kısım geçersizdir.
• TBK Geçici Madde 1 ve 2 (%25 Sınırı): 8 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 tarihleri arasında yenilenen konut kira dönemlerinde, artış üst sınırı %25 olarak belirlenmiştir. Bu tarihten sonra yenilenen dönemlerde ise tekrar TÜFE'nin 12 aylık ortalaması esas alınmaktadır.
• TBK m. 344/3 (Beş Yıllık Kural): Beş yıl ve daha uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde, taraflardan biri "Kira Bedelinin Tespiti" davası açarak bedelin emsal kira bedelleri ve hakkaniyete göre yeniden belirlenmesini talep edebilir.
• 6257 sayılı Kanun: Sözleşmelerde geçen "TEFE" ibaresi, güncel mevzuat gereği "Yİ-ÜFE" olarak değil, kira artışları bakımından uygulamada TÜFE ortalaması olarak dikkate alınmaktadır.

Yargıtay Ne Diyor?

• Sözleşme şartının geçerliliği: Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (T. 2018, E. 2018/14748, K. 2018/18936) ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (T. 2016, E. 2016/279, K. 2016/7482) kararlarında, "TEFE-TÜFE ortalaması" şeklindeki artış şartlarının geçerli ve tarafları bağlayıcı olduğu, ancak bu artışın her halükârda TBK 344'teki TÜFE üst sınırını aşamayacağı vurgulanmıştır.
• Kümülatif hesaplama: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin (T. 2021, E. 2021/4624, K. 2021/6945) kararı, kira artışlarının her yenilenen dönemde kümülatif (birikimli) olarak hesaplanması gerektiğini belirtmiştir. Yani her yıl bir önceki yılın güncellenmiş bedeli üzerinden artış uygulanır; başlangıç bedeli üzerinden değil.
• İhtirazi kayıt (çekince) şartı: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin (T. 2016, E. 2016/10125, K. 2016/5896) kararına göre, kiraya verenin kira bedelini itiraz etmeden (ihtirazi kayıtsız) kabul etmesi, sözleşmedeki artış hakkından vazgeçtiği anlamına gelmez. Bu nedenle eksik ödeme yapılmışsa, kiraya veren bunu sonradan talep edebilir.
• İspat yükü kiracıdadır: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (T. 2024, E. 2023/1877, K. 2023/1877) kararına göre, kira borcunun ödendiğinin ispatı kiracıya aittir; bu ispat ancak banka dekontu veya makbuz gibi yazılı belgelerle yapılabilir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (T. 2012, E. 2011/12458, K. 2012/1125) uyarınca, sözleşmeye göre ödenmesi gereken tutar belirlenip fiili ödemeler bundan mahsup edilmelidir.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Her dönem için ayrı hesaplama yapın. Bir yılda %25 sınırı geçerliyken, bir başka yılda sadece TÜFE ortalaması esas alınmış olabilir. Tek bir formülle tüm yılları hesaplamak yanıltıcı sonuç verir.
• Kümülatif mantığı unutmayın. Artış oranı her zaman bir önceki yılın güncel bedeli üzerinden hesaplanır.
• Dekontlarınızı ve makbuzlarınızı saklayın. Ödeme ispatı yazılı belgeyle yapılmak zorundadır; sözlü beyan yeterli değildir.
• Çekincesiz ödeme, hak kaybı anlamına gelmez. Kiracı ya da kiraya veren, önceki ödemelerde itiraz etmemiş olsa dahi yasal haklarını sonradan ileri sürebilir.
• Somut rakamsal tabloyu bir bilirkişi ile netleştirin. Yıllara yayılan artışların, TÜİK verileriyle ve elinizdeki dekontlarla karşılaştırılması, ancak uzman bir inceleme ile sağlıklı sonuç verir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira artışı uyuşmazlıklarında doğru sonuca ulaşmanın yolu, sözleşme hükmü ile o döneme özgü yasal sınırı (TÜFE ortalaması veya varsa %25 sınırı) birlikte değerlendirmekten geçer. Eğer kira bedelinizin doğru hesaplanıp hesaplanmadığından şüpheniz varsa:

• Sözleşmenizin başlangıç tarihini ve her yenileme dönemini not edin.
• Elinizdeki tüm ödeme dekontlarını bir araya getirin.
• İlgili yılların TÜFE 12 aylık ortalama verilerini TÜİK'ten temin edin.
• Gerekirse bir bilirkişi incelemesi veya kira tespit davası yoluyla, geçmişe dönük borç/alacak durumunuzu netleştirin.

Bu süreç teknik hesaplamalar içerdiğinden, özellikle uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde bir hukuk bürosundan destek almak, hem zaman hem de maddi kayıpların önüne geçecektir.