Hazine Arazisindeki Gecekondu Kentsel Dönüşüme Girdi mi? Mirasçıların Hak Sahipliği Tespiti Rehberi

Türkiye'nin birçok şehrinde, özellikle eski yerleşim bölgelerinde, Hazineye ait araziler üzerine yıllar önce inşa edilmiş gecekondular hâlâ varlığını sürdürüyor. Kentsel dönüşüm projeleri hızlandıkça, bu yapılarda oturan aileler için kritik bir soru gündeme geliyor: Yapıyı yapan kişi vefat ettiyse, hak sahibi kimdir? Sadece orada fiilen oturan mı, yoksa tüm mirasçılar mı? Bu yazıda, Hazine arazisi üzerindeki gecekondularda mirasçıların hak sahipliğinin nasıl tespit edildiğini, hangi davaların açılabileceğini ve nelere dikkat edilmesi gerektiğini Yargıtay içtihatları ışığında ele alıyoruz.

Konu Neden Önemli?

Kentsel dönüşüm sürecinde, Hazine arazisi üzerindeki bir yapının kime ait olduğunun belirlenmesi, hem dönüşümden yararlanma önceliği hem de olası bir satış veya tahsis işleminde kimlerin taraf olacağı açısından belirleyicidir. Aile içinde bu konuda uzlaşı sağlanamadığında, "kim burada oturuyorsa hak onundur" gibi yanlış bir inanç, ciddi hukuki uyuşmazlıklara ve hatta davanın reddine yol açabilir.

Olayın Özeti

Bir aile, Hazineye ait bir arsa üzerinde yıllar önce mirasbırakan tarafından inşa edilen bir gecekonduda yaşamaktadır. Mirasbırakanın vefatından sonra, gecekonduda fiilen oturmaya devam eden mirasçı ile diğer mirasçılar arasında, yapının kime ait olduğu konusunda anlaşmazlık çıkar. Bölge kentsel dönüşüm kapsamına alındığında, "hak sahipliğinin" resmî olarak kimin adına tescil edileceği belirleyici hâle gelir.

Hukuki Uyuşmazlık Noktası

Türk Medeni Kanunu'nun 599. maddesi uyarınca miras, mirasbırakanın ölümüyle birlikte mirasçılara geçer. Birden fazla mirasçı bulunan durumlarda, mirasçılar terekeye elbirliği mülkiyeti ile sahip olur ve tereke üzerindeki haklarını ancak birlikte kullanabilirler. Bu, uygulamada şu anlama gelir: Gecekonduda fiilen oturmak, tek başına hak sahipliği doğurmaz.

Bir diğer önemli mesele ise dava türüdür. Kural olarak, eda davası (yani doğrudan bir edimin yerine getirilmesini talep eden dava) açılabilecek durumlarda tespit davası açılamaz. Ancak kentsel dönüşüm süreci, bu kurala önemli bir istisna getirir.

Yargıtay Ne Diyor?

Fiili Kullanım Tek Başına Hak Sahipliği Doğurmaz

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/300, K. 2024/5380, T. 2024 kararında, gecekonduda oturan mirasçının burayı diğer mirasçıların izniyle kullandığı, fiilen oturmayan diğer mirasçıların da miras payları oranında hak sahibi olduğu açıkça vurgulanmıştır. Benzer şekilde Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2014/20560, K. 2015/922, T. 2015 kararında, mirasbırakan tarafından inşa edilen yapıların mirasçılara intikal ettiği durumlarda, binada fiilen yaşayıp yaşamadıklarına bakılmaksızın tüm yasal mirasçıların hak sahibi olduğu kabul edilmiştir.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2022/8392, K. 2023/5516, T. 2023 kararına göre, mirasçılar arasında rızai bir taksim (paylaşım) yapılmadığı sürece, taşınmazın kullanım hakkının tüm mirasçıları kapsayacak şekilde el birliği hâlinde tescil edilmesi gerekmektedir.

Kentsel Dönüşümde Tespit Davası Açma İmkanı

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2022/5633, K. 2023/6305, T. 2023 ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2021/7983, K. 2024/650, T. 2024 kararlarında; kural olarak eda davası açılabilecek durumlarda tespit davası açılamayacağı, ancak taşınmazın kentsel dönüşüm uygulamasına tabi olmasının istisnai bir durum olduğu ve bu hâlde tespit davası açılmasında güncel hukuki yarar bulunduğu kabul edilmiştir. Bu davalarda, binanın kentsel dönüşüme tabi olduğuna dair somut bilgi ve belgelerin dosyaya sunulması şarttır (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2014/25148, K. 2015/1609, T. 2015).

Usul Kuralları: Birlikte Hareket Zorunluluğu

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2021/1704, K. 2021/4253, T. 2021 ve Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2022/962, K. 2023/6152, T. 2023 kararlarına göre, tereke üzerindeki haklara ilişkin davalarda tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi ya da açılan davaya diğer mirasçıların muvafakat etmesi gerekir. Muvafakat sağlanamazsa, TMK m. 640 uyarınca terekeye temsilci atanması için süre verilmelidir. Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 1. Hukuk Dairesi, E. 2017/1090, K. 2017/817, T. 2017 ve Yargıtay 16. Hukuk Dairesi, E. 2015/19455, K. 2018/2131, T. 2018 kararlarında ise, tüm mirasçıların katılımı sağlanmadan açılan davaların aktif husumet yokluğu nedeniyle reddedilebileceği vurgulanmıştır.

İspat Kriterleri ve Sınırlamalar

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2024/15, K. 2024/4894, T. 2024 kararında, yapının mirasbırakan tarafından yapıldığının, belediye ödemelerinin mirasbırakan tarafından gerçekleştirildiğinin veya tapu tahsis belgesinin mirasbırakan adına olduğunun ispatlanması hâlinde mirasçıların payları oranında hak sahibi olduklarını tespit ettirebileceği belirtilmiştir. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi, E. 2024/5806, K. 2025/4033, T. 2025 kararı uyarınca, tapu tahsis belgesinin tek başına bir mülkiyet belgesi olmadığı, yalnızca zilyetlik belgesi niteliği taşıdığı unutulmamalıdır.

Dikkat Edilmesi Gerekenler

• Yapının aidiyetinin ispatı ön plandadır: Yapıyı kimin, kimin adına ve hesabına yaptırdığı; belediye harç ve ödemelerinin kim tarafından yapıldığı belgelerle desteklenmelidir.
• Tüm mirasçıların katılımı şarttır: Bir mirasçının tek başına dava açması, husumet itirazıyla reddedilme riski taşır.
• Kentsel dönüşüm belgeleri dosyaya eklenmelidir: Tespit davasının kabulü için taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamında olduğuna dair resmi yazı, ilan veya karar örneği sunulmalıdır.
• Ruhsatsız yapılarda sınır vardır: Hazineye ait arsa üzerindeki kaçak yapılar için "üstün hak sahipliğine dayalı zilyetliğin tespiti" her zaman talep edilemeyebilir; idarenin satışa zorlanması da mümkün değildir.
• Alternatif yol: Mülkiyet ispatlanamazsa, yapıma sağlanan emek ve ekonomik katkı nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı bir eda davası açılabilir.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Hazine arazisi üzerindeki bir gecekonduda mirasçı olarak hak iddia ediyorsanız, öncelikle ailenizdeki tüm mirasçılarla iletişime geçip ortak bir hareket planı oluşturmanız gerekir.

• Yapının mirasbırakan tarafından yapıldığını gösteren belgeleri (fatura, ödeme dekontu, tapu tahsis belgesi, tanık beyanı) bir araya getirin.
• Taşınmazın kentsel dönüşüm kapsamına alınıp alınmadığını ilgili belediye veya idareden teyit edin.
• Diğer mirasçılardan muvafakat alamıyorsanız, terekeye temsilci atanması yolunu değerlendirin.
• Davayı açmadan önce, aktif husumet ve hukuki yarar şartlarının somut olayınızda karşılanıp karşılanmadığını bir miras/gayrimenkul hukuku avukatıyla birlikte değerlendirin.