عن أي فترة يمكنكم رفع دعوى تحديد بدل الإيجار؟ دليل التوقيت

بالنسبة لملّاك العقارات الراغبين في مواءمة بدل الإيجار مع ظروف السوق، تُعد «دعوى تحديد بدل الإيجار» طريقًا شائع اللجوء إليه. غير أن أكثر جوانب هذه الدعوى إساءة فهمًا هو الفترة التي تُنتج فيها أثرها. فإذا أُخطئ في حساب توقيت الدعوى، قد يُرفض طلب مشروع بذاته. نتناول في هذا المقال حساب الفترة في دعوى تحديد بدل الإيجار ومسألة من يجب أن يرفع الدعوى (صفة الطرف)، في ضوء قرارات محكمة النقض التركية (Yargıtay).

لماذا الموضوع مهم؟

كثير من المؤجرين الذين يفكرون في رفع دعوى تحديد بدل الإيجار يتساءلون: «هل يمكنني أيضًا استرداد فرق الفترات الماضية عند رفع الدعوى؟» بما أن الجواب غالبًا لا، فإن جهل التوقيت الصحيح يؤدي إلى ضياع الوقت والمصاريف معًا. كذلك فإن عدم توضيح ما إذا كان العقد قد وُقّع باسم شركة أم باسم شخص طبيعي يخلق خطر رفض الدعوى بسبب رفعها من الشخص الخطأ والدفع بانعدام الصفة.

ملخص الحالة

يعتقد أحد المؤجرين أن بدل الإيجار الحالي في السوق أعلى بكثير من نسبة الزيادة المتفق عليها في عقد الإيجار، ويخطط لرفع دعوى تحديد بدل الإيجار. غير أن مسألتين لم تتضحا بعد: «عن أي فترات إيجار يمكنه رفع الدعوى» و«هل يجب أن ترفع الدعوى الشركة أم الشخص، بما أن العقد يحمل ختم شركة».

نقطة النزاع القانوني

التحديد بأثر رجعي غير ممكن

وفقًا للاجتهاد المستقر لمحكمة النقض، تُنتج دعاوى تحديد بدل الإيجار، كقاعدة عامة، أثرها للفترات اللاحقة لتاريخ رفع الدعوى. ولا يمكن طلب تحديد بأثر رجعي عن فترة إيجار منتهية وماضية.

شرط نفاذ التحديد من بداية الفترة الجديدة (المادة 345 من قانون الالتزامات التركي)

لكي يُعتبر البدل المحدَّد نافذًا اعتبارًا من بداية فترة الإيجار الجديدة، الحالية أو المقبلة، يجب تحقق أحد شرطين بديلين:

• أن تُرفع الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة، أو
• أن يُرسَل خلال هذه المدة إخطار كتابي بزيادة بدل الإيجار، وتُرفع الدعوى حتى نهاية الفترة الجديدة.

صفة الطرف: من يجب أن يرفع الدعوى؟

تكتسي مسألة باسم من وُقّع العقد أهمية حاسمة في تحديد الطرف الصحيح الذي يجب أن يرفع الدعوى. فحتى لو ورد اسم شخص طبيعي في نص العقد، إذا كان قسم التوقيع يحمل ختم شركة، يمكن اعتبار أن الطرف هو الشركة.

ماذا يقول محكمة النقض؟

الفترة والتوقيت

• الدائرة الحقوقية 23 بمحكمة النقض، الأساس 2016/379، القرار 2018/4500، تاريخ 2018: قررت أن رفع دعوى تحديد لا تتضمن طلب أداء عن فترات سابقة لتاريخ الدعوى لا مصلحة قانونية فيه، ويجب رفض هذه الطلبات.
• الدائرة الحقوقية 3 بمحكمة النقض، الأساس 2017/3985، القرار 2017/12377، تاريخ 2017: أكدت صراحة أنه لا يمكن طلب تحديد بدل الإيجار عن فترات سابقة (بأثر رجعي) لتاريخ رفع الدعوى.
• الدائرة الحقوقية 6 بمحكمة النقض، الأساس 2014/13590، القرار 2015/399، تاريخ 2015: ذكرت أن المدعي لا يمكنه طلب تحديد عن فترة إيجار منتهية/ماضية.
• الدائرة الحقوقية 3 بمحكمة النقض، الأساس 2017/4508، القرار 2018/11752، تاريخ 2018 والدائرة الحقوقية 6 بمحكمة النقض، الأساس 2015/10145، القرار 2016/5259، تاريخ 2016: قررتا أنه في الدعاوى المرفوعة قبل 30 يومًا على الأقل من بداية الفترة الجديدة، أو المدعومة بإخطار كتابي، يكون البدل المحدَّد نافذًا اعتبارًا من بداية الفترة الجديدة.
• الدائرة الحقوقية 6 بمحكمة النقض، الأساس 2014/7060، القرار 2014/9000، تاريخ 2014: قررت عدم وجود مخالفة إجرائية في طلب المؤجر تحديد بدل إيجار عن فترة مقبلة لم تبدأ بعد.

صفة الطرف والخصومة الفعالة

• الدائرة الحقوقية 6 بمحكمة النقض، الأساس 2011/7913، القرار 2011/12102، تاريخ 2011: قررت أنه حتى لو ورد اسم شخص طبيعي في واجهة العقد، فإذا وُجد ختم شركة في قسم التوقيع، يُعتبر الطرف هو الشركة.
• الدائرة الحقوقية 6 بمحكمة النقض، الأساس 2013/9576، القرار 2014/2680، تاريخ 2014: أكدت أنه إذا كان العقد موقَّعًا باسم شركة، فإن الطرف هو الشركة.
• الدائرة الحقوقية 3 بمحكمة النقض، الأساس 2017/5341، القرار 2018/11195، تاريخ 2018: يمكن أن يرفع دعوى تحديد بدل الإيجار المؤجر كما يمكن أن يرفعها المالك؛ إلا أنه عند تحديد الأهلية الفعالة لرفع الدعوى، يجب تقييم سجل الطابو وصفة المؤجر في العقد معًا.
• الدائرة الحقوقية 3 بمحكمة النقض، الأساس 2017/3750، القرار 2017/17498، تاريخ 2017: إذا وُجد «خطأ يمكن قبوله»، يمكن تقديم طلب تغيير الطرف أو تصحيح الخصم بموجب المادة 124 من قانون أصول المحاكمات المدنية؛ إلا أن رفع الدعوى منذ البداية بالصفة الصحيحة يزيل خطر الرفض.

نقاط يجب الانتباه إليها

• خططوا لتاريخ رفع الدعوى بعناية: إذا رفعتم الدعوى قبل 30 يومًا على الأقل من انتهاء فترة الإيجار الحالية (كتاريخ تجديد العقد مثلًا)، يصبح البدل المحدَّد نافذًا اعتبارًا من بداية تلك الفترة.
• الإخطار الكتابي بديل متاح: إذا فاتكم رفع الدعوى قبل 30 يومًا، يمكنكم تحقيق النتيجة نفسها بإرسال إخطار كتابي بالزيادة عن الفترة ورفع الدعوى حتى نهاية الفترة الجديدة.
• قارنوا سجل الطابو بالعقد: قبل رفع الدعوى، تحققوا دائمًا من تطابق بيانات المالك في سجل الطابو مع صفة المؤجر في العقد.
• ختم الشركة عامل حاسم: حتى لو حمل العقد اسم شخص طبيعي، إذا وُجد ختم شركة في قسم التوقيع، فإن رفع الدعوى باسم الشركة أكثر أمانًا بكثير من حيث اقتصاد الإجراءات.

الخلاصة: ماذا تفعلون؟

يمثل التوقيت وصفة الطرف في دعوى تحديد بدل الإيجار عنصرين أساسيين يحددان مصير الدعوى.

• لا تطلبوا تحديدًا عن فترات إيجار ماضية ومنتهية؛ فهذه الطلبات تُرفض.
• إذا كنتم تخططون لرفع الدعوى عن الفترة الحالية أو المقبلة، انتبهوا لقاعدة الثلاثين يومًا أو بديل الإخطار الكتابي.
• قبل رفع الدعوى، افحصوا العقد وسجل الطابو معًا لتحديد صفة المدعي الصحيحة.
• إذا راودكم شك بشأن التوقيت وتحديد الطرف، استشيروا محاميًا مختصًا بقانون الإيجار قبل رفع الدعوى؛ فالدعوى المرفوعة بشكل خاطئ تؤدي إلى ضياع الوقت والمصاريف.