دليل قانون الإيجار في تركيا: حقوق المستأجر والمالك (2026)
من حد الزيادة في الإيجار إلى مبلغ التأمين، ومن أسباب الإخلاء إلى دعوى تحديد الإيجار؛ جميع قواعد قانون الإيجار من منظور المستأجر والمالك في دليل شامل واحد.
رغم أن علاقة الإيجار هي أكثر أنواع العقود شيوعًا في تركيا، فإن المستأجرين والمالكين على حد سواء يجهلون قواعدها الأساسية في أغلب الأحيان. يلخص هذا الدليل حقوق الطرفين بشكل متوازن.
قواعد زيادة الإيجار
- في إيجارات السكن، تكون الزيادة السنوية محدودة بـمتوسط اثني عشر شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE).
- حتى لو لم يوجد في العقد بند للزيادة، يمكن للمالك طلب زيادة لا تتجاوز متوسط TÜFE.
- لا يجوز الاتفاق على زيادة أعلى؛ وحتى لو اتُّفق عليها، تُخفَّض إلى حد TÜFE.
دعوى تحديد الإيجار
عندما يُتم العقد 5 سنوات، يمكن لكل من الطرفين أن يطلب من المحكمة إعادة تحديد الإيجار وفق القيمة السوقية. وإذا أُرسل الإنذار قبل 30 يومًا على الأقل من بداية فترة الإيجار الجديدة أو رُفعت الدعوى في هذا الأجل، يسري الإيجار المحدد اعتبارًا من الفترة الجديدة.
الحقوق الأساسية للمستأجر
- ضمانة عدم الإخلاء: لا يمكن إخلاء المستأجر إلا للأسباب القانونية؛ وانتهاء مدة العقد وحده ليس سببًا للإخلاء.
- شفافية المصاريف الجانبية: لا يجوز تحميل المستأجر إلا المصاريف المرتبطة بالاستخدام (الجزء التشغيلي من رسوم خدمات المبنى)؛ أما مصاريف الأصول الثابتة والاستثمار فعلى المالك.
- الحقوق في المسكن المعيب: في العيوب التي تعيق الاستخدام، للمستأجر حق طلب الإصلاح وتخفيض الإيجار، وفي العيوب الجسيمة حق فسخ العقد.
- ضمانة مبلغ التأمين: لا يتجاوز قيمة إيجار 3 أشهر؛ ويُعاد إذا لم يوجد ضرر أو دين.
- التناسب في الفسخ المبكر: إذا خرج المستأجر مبكرًا، فإنه يكون مسؤولًا عن الإيجار فقط عن المدة المعقولة اللازمة لإعادة التأجير بشروط مماثلة — لا حتى نهاية العقد.
الحقوق الأساسية للمالك
- دفع بدل الإيجار في موعده: عند التخلف عن الدفع يمكن الفسخ والإخلاء بإنذار يمنح مهلة دفع قدرها 30 يومًا؛ كما أن إنذارين محقَّين خلال السنة نفسها يخوّلان رفع دعوى إخلاء.
- أسباب الإخلاء: الحاجة، إعادة البناء، تعهد الإخلاء، الإنذاران المحقّان، وقاعدة «10+1» (للتفاصيل راجع مقالنا حول إخلاء المستأجر).
- الاستخدام بعناية: الإضرار بالمأجور وإزعاج الجيران قد يكونان سببًا للفسخ لمخالفة العقد.
- تحديد الإيجار وتكييفه: تحديد القيمة السوقية بعد 5 سنوات؛ وفي التغيرات الاقتصادية الاستثنائية يمكن رفع دعوى تكييف (تعديل) العقد.
مقارنة: على من تقع المسؤولية؟
| الموضوع | المستأجر | المالك |
|---|---|---|
| الطلاء والدهان (الاستخدام الاعتيادي) | لا كقاعدة عامة | نعم |
| الإصلاحات الصغيرة كجوان الصنبور | نعم | لا |
| عطل الغلاية (الكومبي)/التمديدات | لا | نعم |
| رسوم الخدمات (المصاريف التشغيلية) | نعم | لا |
| رسوم الخدمات (الأصول الثابتة/الاستثمار) | لا | نعم |
| التأمين الإلزامي ضد الزلازل (DASK) وتأمين السكن | لا | نعم |
| ضريبة العقار | لا | نعم |
إذا نشأ نزاع: المسار الواجب اتباعه
- التواصل الكتابي: ينبغي إبلاغ الطلبات عبر إنذار من كاتب العدل (النوتر) إن أمكن، وعلى الأقل عبر قناة كتابية.
- الوساطة الإلزامية: هي شرط لرفع الدعوى في القسم الأكبر من نزاعات الإيجار، وتكتمل في المتوسط خلال 3-6 أسابيع.
- الدعوى: تُنظر دعاوى الإخلاء وتحديد الإيجار والمطالبات المالية والتعويض أمام محكمة الصلح المدنية (sulh hukuk mahkemesi).
قائمة التحقق عند توقيع العقد
- هل كُتب بدل الإيجار وبند الزيادة (في حدود TÜFE) ويوم الدفع؟
- هل نُظِّم مبلغ التأمين وشروط إعادته؟
- هل أُرفق محضر التسليم وقائمة جرد الموجودات؟ (يُنصح بالتوثيق بالصور)
- إذا طُلب تعهد بالإخلاء، فهل تاريخه وشروطه موافقان للقانون؟
- إذا وُجد كفيل، فهل كُتبت مدة الكفالة والمبلغ الأقصى بخط يده؟
خلاصة
زيادة الإيجار محدودة بمتوسط TÜFE؛ وعند اكتمال 5 سنوات يمكن طلب تحديد القيمة السوقية. لا يمكن إخلاء المستأجر إلا للأسباب القانونية؛ بينما يملك المالك أدوات إخلاء قوية مثل التخلف عن الدفع والحاجة والتعهد. وعند النزاع، المسار هو: الإنذار ← الوساطة ← محكمة الصلح المدنية.
المراجع
- قانون الالتزامات التركي (TBK) رقم 6098، المواد 299-356 — عقد الإيجار
- اجتهادات فترة القانون الملغى رقم 6570 والأحكام الانتقالية لقانون الالتزامات التركي (TBK)
- قانون التنفيذ والإفلاس رقم 2004، المواد 269-276 — ملاحقة تحصيل بدل الإيجار والإخلاء
الأسئلة الشائعة
أُعدّ هذا المقال لأغراض إعلامية عامة ولا يُعد رأيًا قانونيًا. قد تتغير التشريعات والاجتهادات القضائية؛ فاستشيروا محاميًا بشأن حالتكم الخاصة.