احذروا عند المطالبة بأجرة المثل (Ecrimisil) من شريككم! شرط «المنع من الانتفاع» والتقادم خلال خمس سنوات

في العقار الذي آل إلى ملكية شائعة عن طريق الميراث أو الشراء المشترك، قد يستأثر أحد الشركاء باستخدام العقار بمفرده، بينما لا يحصل الشركاء الآخرون على أي نصيب من هذا الاستخدام لسنوات طويلة. وفي هذه الحالة، يكون الطلب الذي يثيره الشركاء الآخرون هو أجرة المثل (ecrimisil)، أي تعويض الإشغال دون حق. غير أن المدى الزمني الذي يمكن أن تعود إليه هذه المطالبة، ومتى يتحقق شرط «المنع من الانتفاع» (intifadan men)، وكيف يعمل دفع التقادم، من المسائل التي كثيرًا ما تختلط في التطبيق العملي. نوضح في هذا المقال حدود المطالبة بأجرة المثل في الملكية الشائعة في ضوء قرارات محكمة النقض التركية (Yargıtay).

ملخص الحالة

في عقار خاضع للملكية الشائعة، يستخدم أحد الشركاء العقار بمفرده لسنوات طويلة (مثلًا عشر سنوات)؛ بينما لا يتقدم الشريك الآخر بأي مطالبة خلال هذه المدة. وفي مرحلة ما، يوجّه الشريك الآخر إنذارًا عبر الكاتب العدل إلى الشريك المستخدِم، معلِنًا رغبته في الانتفاع بالعقار، ومطالبًا بتعويض (أجرة مثل) عن المدة السابقة. أما الشريك المستخدِم فقد يواجه ذلك بدفاع من قبيل: «كان بيننا اتفاق شفهي، ولم أكن لأدفع».

نقطة النزاع القانوني

في هذا النوع من النزاعات، تبرز ثلاث مسائل أساسية:

• هل تُحتسب المطالبة بأجرة المثل من تاريخ بدء استخدام العقار، أم من الفترة التالية للإنذار؟
• كم عدد سنوات التقادم في دعاوى أجرة المثل، ومن أي تاريخ تُحتسب؟
• هل يُعد دفاع الطرف الآخر بوجود «اتفاق شفهي بيننا» دفعًا بالتقادم؟

ماذا تقول محكمة النقض التركية (Yargıtay)؟

شرط المنع من الانتفاع: الشرط المسبق لأجرة المثل

في العقارات الخاضعة لنظام الملكية الشائعة، يُشترط كأصل عام لجواز مطالبة الشركاء بعضهم بعضًا بأجرة المثل تحقق شرط «المنع من الانتفاع». ووفقًا للاجتهاد المستقر للدائرة المدنية الثامنة بمحكمة النقض التركية (الأساس 2018/16206، القرار 2020/5453، تاريخ 2020؛ الأساس 2020/2017، القرار 2021/1522، تاريخ 2021)، يتحقق شرط المنع من الانتفاع بإبلاغ الشريك المدعي رغبته في الانتفاع بالعقار إلى الشريك المدعى عليه.

غير أنه في حالة استخدام العقار لمدة طويلة دون اعتراض، يُفترض أن هذا الاستخدام كان في بدايته قائمًا على الرضا (الدائرة المدنية الأولى بمحكمة النقض التركية، الأساس 2010/945، القرار 2010/2213، تاريخ 2010؛ الدائرة المدنية الثامنة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2018/3024، القرار 2019/1587، تاريخ 2019). ولا يمكن إنهاء هذا الرضا إلا بإنذار عبر الكاتب العدل أو ما شابهه من إخطار. وفي هذه الحالة، تُحتسب أجرة المثل من تاريخ تبليغ الإنذار (أو من انتهاء المهلة الممنوحة في الإنذار) (الدائرة المدنية الأولى بمحكمة النقض التركية، الأساس 2015/6817، القرار 2017/5740، تاريخ 2017). كما يُشدَّد أيضًا على وجود موافقة ضمنية في علاقة القرابة والاستخدام طويل الأمد، وأن أجرة المثل لا يمكن أن تبدأ إلا بالإنذار (الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2022/359، القرار 2023/1864، تاريخ 2023).

التقادم في أجرة المثل: خمس سنوات، تُحتسب إلى الوراء من تاريخ الدعوى

تخضع دعاوى أجرة المثل للتقادم الخمسي وفقًا لقرار توحيد الاجتهاد الصادر عن محكمة النقض التركية بتاريخ 25.05.1938 تحت الرقم 29/10 (الهيئة العامة للدوائر المدنية بمحكمة النقض التركية، الأساس 2008/45، القرار 2008/103، تاريخ 2008). وتبدأ مدة الخمس سنوات هذه في السريان ليس من تاريخ الإنذار، بل إلى الوراء من تاريخ إقامة الدعوى (الدائرة المدنية الثامنة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2019/4235، القرار 2021/3325، تاريخ 2021؛ الدائرة المدنية السابعة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2022/6168، القرار 2023/6279، تاريخ 2023).

أي أنه حتى لو كانت المطالبة تتعلق بمدة عشر سنوات مثلًا، فإذا دفع المدعى عليه بالتقادم وفق الأصول، فلن تنظر المحكمة إلا في السنوات الخمس الأخيرة إلى الوراء من تاريخ إقامة الدعوى. أما إذا لم يُدفَع بالتقادم، فيجوز الحكم بأجرة المثل حتى عن مدة تزيد على خمس سنوات (الدائرة المدنية الأولى بمحكمة النقض التركية، الأساس 2014/1852، القرار 2014/7086، تاريخ 2014).

دفاع «كان بيننا اتفاق شفهي» لا يُعد دفعًا بالتقادم

إن البيان الذي قد يثيره المدعى عليه في رده من قبيل «كان بيننا اتفاق شفهي، ولم أكن لأدفع إيجارًا» ليس من حيث طبيعته القانونية «دفعًا بالتقادم»، بل هو دفاع موضوعي يتعلق بـ**«الرضا/العقد»**. وقد شددت قرارات الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض التركية (الأساس 2012/18146، القرار 2012/22801، تاريخ 2012) والدائرة المدنية الثامنة (الأساس 2020/1526، القرار 2020/5364، تاريخ 2020) على ضرورة إثارة الدفع بالتقادم صراحة ووفق الأصول وبشكل مستقل. فالاعتراضات العامة الواردة في الإنذار أو إنكار الدين لا تحل محل الدفع بالتقادم.

توقيت الدفع بالتقادم أمر حاسم

الدفع بالتقادم دفع إجرائي، ويجب إثارته أصلًا ضمن مهلة تقديم لائحة الجواب وفقًا لقانون المحاكمات المدنية التركي رقم 6100 (الدائرة المدنية الثامنة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2018/5806، القرار 2020/5614، تاريخ 2020).

• الإثارة ضمن المهلة: إذا دفع المدعى عليه بالتقادم ضمن المهلة القانونية للرد بعد إقامة الدعوى، يُعتد بهذا الدفاع وتُحصر المطالبة في خمس سنوات.
• الإثارة بعد فوات المهلة: الدفع بالتقادم الذي يُثار بعد فوات مهلة الرد يدخل ضمن نطاق «حظر توسيع نطاق الدفاع». وما لم يوافق المدعي صراحة على هذا التوسيع، لا يجوز للمحكمة الأخذ بالدفع بالتقادم (الدائرة المدنية الثالثة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2012/18146، القرار 2012/22801، تاريخ 2012).
• الإثارة في مرحلة الاستئناف: الدفع بالتقادم الذي لم يُثَر أمام محكمة أول درجة لا يمكن إثارته لأول مرة في مرحلة الاستئناف (محكمة الاستئناف الإقليمية بقونيا، الدائرة الحقوقية السادسة، الأساس 2021/13، القرار 2022/2061، تاريخ 2022).

نقاط يجب الانتباه إليها

• صيغوا الإنذار بشكل صحيح. يجب ألا يعكس الإنذار مجرد مطالبة فحسب، بل يجب أن يعبّر بوضوح عن إرادة «المنع من الانتفاع». فهذا المستند هو الذي سيحدد تاريخ بدء احتساب أجرة المثل.
• لا تغفلوا عبء الإثبات. يقع على المدعى عليه إثبات ادعاء «كان يسكن بإذن»؛ غير أن السكوت الطويل حتى الإنذار في العلاقة بين الإخوة يحمل خطر تفسيره على أنه «رضا ضمني».
• ابحثوا في استثناءات شرط المنع من الانتفاع. في حالات مثل تأجير العقار وتحصيل ثماره، قد تنجح المطالبة الرجعية لمدة 10 سنوات دون اشتراط تحقق شرط المنع من الانتفاع؛ ويجب تقييم هذا الاحتمال قبل إقامة الدعوى.
• كونوا مستعدين للدفع بالتقادم. إذا كانت مطالبتكم تشمل مدة تزيد على خمس سنوات، ضعوا في اعتباركم أن الطرف الآخر قد يدفع بالتقادم، وأن مطالبتكم قد تُحصر في هذه الحالة في السنوات الخمس الأخيرة.

الخلاصة: ماذا تفعلون؟

المطالبة بأجرة المثل في الملكية الشائعة أمر ممكن؛ غير أن احتمال مواجهة دفاع «استخدام قائم على الرضا» عن الفترة السابقة على المنع من الانتفاع (الإنذار)، وحصر المطالبة بالفترة اللاحقة للإنذار، احتمال قائم وقوي. كذلك، إذا دفع المدعى عليه بالتقادم وفق الأصول، فستُحصر مطالبتكم بخمس سنوات إلى الوراء من تاريخ إقامة الدعوى.

قبل إقامة الدعوى، احرصوا على تقييم تاريخ استخدام العقار، واستثناءات شرط المنع من الانتفاع (كالتأجير)، وإعداد الإنذار بالمضمون الصحيح، وذلك بالتشاور مع محامٍ مختص بقانون العقارات. فهذا سيؤثر مباشرة في نطاق مطالبتكم وفي احتمال نجاح الدعوى على حد سواء.