هل حُصّل من المستأجر إيجار زائد؟ كيف تُحسب الزيادة الإيجارية بمؤشر TÜFE وسقف الـ25%

نسب الزيادة في عقود الإيجار موضوع يعود إلى الواجهة كل عام بالنسبة إلى المستأجرين والمؤجرين على السواء، لكنه كثيرًا ما يُحسب حسابًا خاطئًا. فصيغة الزيادة المكتوبة في العقد والسقف الأعلى الذي يسمح به القانون يختلفان في الغالب، وقد يتحول هذا الفارق مع السنوات إلى نزاع جدي حول دين أو مستحق. فأي نسبة يجب اعتمادها في الزيادة الإيجارية؟ وإلى أي حد يُعَد بند العقد ملزمًا؟ وهل ما زال سقف الـ25% المطبَّق في فترات سابقة ساريًا اليوم؟

لماذا الموضوع بهذه الأهمية؟

يرد في القسم الأكبر من عقود الإيجار في تركيا عبارات من قبيل «تُجرى الزيادة بمقدار متوسط TEFE-TÜFE للسنة السابقة». غير أن المشرّع، بهدف حماية المستأجر، وضع لهذا النوع من شروط الزيادة سقفًا أعلى آمرًا. وجهل هذا السقف قد يؤدي إلى دفع المستأجر أكثر مما يلزم، أو إلى عجز المؤجر عن المطالبة بالزيادة التي هي حقه. وقد زادت تقلبات معدلات التضخم في السنوات الأخيرة خاصةً من أهمية هذه الحسابات.

ملخص الحالة (سيناريو عام)

اعتمد مستأجر على عبارة «متوسط TEFE-TÜFE» الواردة في قسم الشروط الخاصة من العقد الذي وقّعه قبل بضع سنوات، فدفع بدل الإيجار كل عام وفق هذه الصيغة. غير أنه مع مرور الوقت دخلت حيز التطبيق في بعض الفترات قيودُ الزيادة المؤقتة التي فرضها القانون (لا سيما سقف الـ25% المطبَّق على المساكن)، بينما اعتُمد في فترات أخرى متوسط TÜFE لـ12 شهرًا فقط. ولأن المستأجر لم يكن متأكدًا من صحة حساب المبالغ التي دفعها عبر السنوات، فهو يريد توضيح مدفوعاته السابقة ودينه المحتمل معًا. وهذه صورة نموذجية يعيشها اليوم كثير من المستأجرين والمؤجرين.

نقطة النزاع القانوني

السؤال الأساسي هنا: عند تعارض شرط الزيادة في العقد مع السقف الأعلى في القانون، أيهما يُطبَّق؟ وهل تُقيَّم مدفوعات المستأجر وفق العقد أم وفق الحد القانوني؟

الإطار التشريعي

• المادة 344 من قانون الالتزامات التركي (TBK) (سقف المؤشر): لا يجوز أن تتجاوز اتفاقات الزيادة الإيجارية نسبة التغير وفق متوسطات 12 شهرًا لمؤشر أسعار المستهلك (TÜFE) في سنة الإيجار السابقة. وحتى لو نص العقد على نسبة أعلى، فإن الجزء الذي يتجاوز TÜFE باطل.
• المادتان المؤقتتان 1 و2 من قانون الالتزامات (سقف الـ25%): في فترات الإيجار السكني المجدَّدة بين 8 حزيران/يونيو 2022 و1 تموز/يوليو 2024، حُدد السقف الأعلى للزيادة بـ25%. أما في الفترات المجدَّدة بعد هذا التاريخ فعاد الاعتماد على متوسط TÜFE لـ12 شهرًا.
• المادة 344/3 من قانون الالتزامات (قاعدة السنوات الخمس): في علاقات الإيجار المستمرة منذ خمس سنوات فأكثر، يمكن لأي من الطرفين رفع دعوى «تحديد بدل الإيجار» للمطالبة بإعادة تحديد البدل وفق بدلات الإيجار المماثلة ومقتضيات الإنصاف.
• القانون رقم 6257: عبارة «TEFE» الواردة في العقود لا تُؤخذ بموجب التشريع الحالي بوصفها «Yİ-ÜFE»، بل تُراعى في التطبيق، من حيث الزيادات الإيجارية، بوصفها متوسط TÜFE.

ماذا تقول محكمة النقض؟

• صحة شرط العقد: أكدت الدائرة المدنية 8 بمحكمة النقض التركية (Yargıtay) (بتاريخ 2018، E. 2018/14748، K. 2018/18936) والدائرة المدنية 6 بمحكمة النقض (بتاريخ 2016، E. 2016/279، K. 2016/7482) في قراراتهما أن شروط الزيادة من قبيل «متوسط TEFE-TÜFE» صحيحة وملزمة للطرفين، لكن هذه الزيادة لا يمكن أن تتجاوز بأي حال سقف TÜFE الأعلى الوارد في المادة 344 من قانون الالتزامات.
• الحساب التراكمي: بيّن قرار الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض (بتاريخ 2021، E. 2021/4624، K. 2021/6945) وجوب حساب الزيادات الإيجارية في كل فترة مجدَّدة بصورة تراكمية. أي تُطبَّق الزيادة كل عام على البدل المحدَّث للسنة السابقة، لا على البدل الابتدائي.
• شرط التحفظ: وفق قرار الدائرة المدنية 6 بمحكمة النقض (بتاريخ 2016، E. 2016/10125، K. 2016/5896)، فإن قبول المؤجر بدل الإيجار دون اعتراض (دون تحفظ) لا يعني تنازله عن حق الزيادة الوارد في العقد. ولذلك إذا كان الدفع ناقصًا، جاز للمؤجر المطالبة به لاحقًا.
• عبء الإثبات على المستأجر: وفق قرار الدائرة المدنية 15 بمحكمة استئناف أنقرة الإقليمية (بتاريخ 2024، E. 2023/1877، K. 2023/1877)، يقع إثبات سداد دين الإيجار على المستأجر؛ ولا يتحقق هذا الإثبات إلا بمستندات كتابية كالإيصال المصرفي أو سند القبض. وبموجب قرار الدائرة المدنية 6 بمحكمة النقض (بتاريخ 2012، E. 2011/12458، K. 2012/1125)، يجب تحديد المبلغ الواجب دفعه وفق العقد ثم خصم المدفوعات الفعلية منه.

نقاط يجب الانتباه إليها

• أجروا حسابًا مستقلًا لكل فترة. فقد يكون سقف الـ25% ساريًا في سنة، بينما اعتُمد في سنة أخرى متوسط TÜFE فقط. وحساب جميع السنوات بصيغة واحدة يعطي نتيجة مضللة.
• لا تنسوا المنطق التراكمي. فنسبة الزيادة تُحسب دائمًا على البدل المحدَّث للسنة السابقة.
• احتفظوا بإيصالاتكم وسندات القبض. فإثبات الدفع يجب أن يتم بمستند كتابي؛ والتصريح الشفهي لا يكفي.
• الدفع دون تحفظ لا يعني سقوط الحق. فيمكن للمستأجر أو المؤجر التمسك بحقوقه القانونية لاحقًا حتى لو لم يعترض على المدفوعات السابقة.
• وضّحوا الجدول الرقمي الملموس مع خبير. فمقارنة الزيادات الممتدة عبر السنوات ببيانات هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) وبالإيصالات التي بحوزتكم لا تعطي نتيجة سليمة إلا بفحص متخصص.

الخلاصة: ماذا تفعلون؟

طريق الوصول إلى النتيجة الصحيحة في نزاعات الزيادة الإيجارية يمر بالتقييم المشترك لبند العقد والحد القانوني الخاص بكل فترة (متوسط TÜFE أو سقف الـ25% إن وُجد). فإذا ساوركم شك في صحة حساب بدل إيجاركم:

• دوّنوا تاريخ بدء عقدكم وكل فترة تجديد.
• اجمعوا كل إيصالات الدفع التي بحوزتكم.
• احصلوا من هيئة الإحصاء التركية (TÜİK) على بيانات متوسط TÜFE لـ12 شهرًا للسنوات المعنية.
• عند اللزوم، وضّحوا وضع الدين/المستحق بأثر رجعي عن طريق فحص خبير أو دعوى تحديد بدل الإيجار.

ولأن هذا المسار يتضمن حسابات تقنية، فإن الاستعانة بمكتب محاماة، لا سيما في علاقات الإيجار المستمرة منذ مدة طويلة، ستجنّبكم خسائر الوقت والمال معًا.