كيف يتم البيع في دعوى إزالة الشيوع (izale-i şuyu)؟ شرط رخصة الإسكان وأسلوب المزاد العلني

في العقار المسجّل بأسماء أكثر من شخص (خاضع للملكية الشائعة) عن طريق الميراث أو الشراء المشترك، يُعدّ الحل الأكثر شيوعًا عند نشوب خلاف بين الشركاء هو دعوى إزالة الشيوع (izale-i şuyu). غير أن أكثر مرحلة تثير التساؤل في هذه الدعوى هي كيفية بيع العقار. نوضح في هذا المقال، في ضوء قرارات محكمة النقض التركية (Yargıtay)، بأي أسلوب يتم البيع في دعوى إزالة الشيوع، وكيف تؤثر حالة رخصة الإسكان (رخصة استعمال المبنى) الخاصة بالعقار على مسار الدعوى.

ملخص الحالة

عندما يتعذّر التوصل إلى اتفاق بين الشركاء في عقار خاضع للملكية الشائعة بشأن الاستخدام أو البيع، يجوز لأحد الشركاء رفع دعوى إزالة الشيوع. وفي هذا المسار، يمكن تجربة الوساطة أولًا؛ فإن لم يتوصل الطرفان إلى اتفاق، تُحال الدعوى إلى المحكمة. وتقيّم المحكمة إمكانية تقسيم العقار ماديًا؛ فإن تعذّر التقسيم، حكمت بالبيع. وهنا يبرز سؤالان مهمان: بأي أسلوب سيتم البيع؟ وكيف يسير المسار إذا لم يكن للعقار رخصة إسكان؟

نقطة النزاع القانوني

أكثر المسائل التي يتنازع عليها الشركاء في الممارسة العملية هي:

• هل يتم البيع بأسلوب "الظرف المغلق" أو "المفاوضة"، أم عن طريق "المزاد العلني"؟
• هل يمكن الاتفاق في الوساطة على أسلوب البيع؟
• إذا لم يكن للعقار رخصة إسكان (وثيقة رخصة استعمال المبنى)، فهل يمكن للمحكمة الحكم بالبيع مباشرة؟

ماذا تقول محكمة النقض التركية؟

الأسلوب الأساسي للبيع: المزاد العلني

وفق قرارات محكمة النقض التركية، إذا تعذّر إزالة الشيوع بالقسمة العينية في العقارات الخاضعة للملكية الشائعة، يُحكم بإزالة الشيوع عن طريق البيع. وفي هذه الحالة، فإن الأسلوب الأساسي للبيع هو "المزاد العلني".

• أكدت العديد من القرارات المدروسة على وجوب أن يتم بيع العقار "بالمزاد العلني بين عموم الناس" (الدائرة الرابعة عشرة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2016/8055، القرار 2019/6233، تاريخ 2019؛ الدائرة السابعة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2023/3678، القرار 2024/2658، تاريخ 2024؛ الدائرة العشرون بمحكمة النقض التركية، الأساس 2019/2833، القرار 2019/5068، تاريخ 2019).
• تُنفَّذ إجراءات البيع في إطار أحكام قانون التنفيذ والإفلاس، عن طريق مأمور بيع تعيّنه المحكمة.
• لا يوجد في أي من القرارات القضائية المدروسة ما يشير إلى إمكانية إجراء البيع "بأسلوب الظرف المغلق". بل على العكس، لا يُعتبر حكم المحاكم بالبيع "بطريق المفاوضة" أو بأسلوب "مغلق" قرارًا سديدًا، وتُقرَّر إجراء البيع عن طريق المزاد العلني العام (الدائرة الرابعة عشرة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2016/8055، القرار 2019/6233، تاريخ 2019؛ الدائرة الرابعة عشرة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2014/16213، القرار 2016/2402، تاريخ 2016).
• إن إمكانية اقتصار البيع على الشركاء فقط مرهونة، بموجب المادة 699/الأخيرة من القانون المدني التركي، برضا جميع الشركاء. فإذا لم يوافق ولو شريك واحد، وجب أن يتم البيع للعموم (بين عموم الناس) (الدائرة السادسة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2012/17329، القرار 2013/1050، تاريخ 2013؛ الدائرة الرابعة عشرة بمحكمة النقض التركية، الأساس 2013/11090، القرار 2013/11920، تاريخ 2013).

لا يمكن تحديد أسلوب البيع في الوساطة

إذا تعذّر على الأطراف التوصل إلى اتفاق في مرحلة الوساطة، يُلجأ إلى طريق المحكمة. غير أن دائرة إزمير الإقليمية للاستئناف، الدائرة السادسة المدنية، قررت في قرارها ذي الأساس 2024/1092 والقرار 2024/1275 بتاريخ 2024 تقييدًا مهمًا في هذا الشأن: لا يمكن للأطراف الاتفاق في الوساطة على "بيع العقار بالمزاد العلني بين عموم الناس"؛ فهذا الأسلوب لا يكون ممكنًا إلا بحكم قضائي. ولا يمكن التوصل في الوساطة إلا إلى اتفاق على القسمة العينية للعقار أو بيعه لشخص معيّن بثمن محدد.

حالة رخصة الإسكان عائق حاسم أمام البيع

تُعدّ مسألة ما إذا كان العقار حائزًا على رخصة الإسكان، أو ملاءمته للتحول إلى نظام ملكية الطوابق، مسألة يجب على المحكمة تقييمها قبل كل شيء.

• تُعطى الأولوية لملكية الطوابق: يجب على المحكمة، قبل الحكم بالبيع، أن تبحث في إمكانية إزالة الشيوع عن طريق تحويل العقار إلى نظام ملكية الطوابق. فإذا كان المبنى ملائمًا لملكية الطوابق، لم يجز للمحكمة الحكم بالبيع مباشرة (الدائرة العشرون بمحكمة النقض التركية، الأساس 2017/11086، القرار 2018/1343، تاريخ 2018).
• تُمنح مهلة لاستكمال النواقص: إذا لم يكن العقار حائزًا على رخصة الإسكان (وثيقة رخصة استعمال المبنى) أو كانت هناك مخالفات للمشروع المعتمد، وجب على المحكمة منح الأطراف مهلة لاستكمال هذه النواقص وإتمام إجراءات التحول إلى ملكية الطوابق (الدائرة العشرون بمحكمة النقض التركية، الأساس 2019/2833، القرار 2019/5068، تاريخ 2019؛ الدائرة العشرون بمحكمة النقض التركية، الأساس 2019/1769، القرار 2019/3583، تاريخ 2019).
• يُحكم بالبيع في نهاية المهلة: فإذا تعذّر، رغم المهلة الممنوحة، الحصول على رخصة الإسكان أو تحقيق المطابقة مع المشروع أو التحول إلى ملكية الطوابق، حكمت المحكمة بإزالة الشيوع عن طريق "البيع" (الدائرة العشرون بمحكمة النقض التركية، الأساس 2019/2450، القرار 2019/4655، تاريخ 2019).

نقاط يجب الانتباه إليها

• حددوا نقص رخصة الإسكان قبل رفع الدعوى. إذا لم يكن العقار حائزًا على وثيقة رخصة استعمال المبنى، فقد يطيل هذا الأمر مسار الدعوى إلى حد كبير. ويُستحسن، إن أمكن، التحقق قبل رفع الدعوى من البلدية أو الإدارة الخاصة المختصة عن إمكانية الحصول على هذه الوثيقة.
• قيّموا إمكانية التحول إلى ملكية الطوابق. إذا كان من الممكن إنشاء ملكية طوابق على العقار بحيث يخصَّص لكل شريك قسم مستقل، فقد يكون هذا حلًا أكثر فائدة من البيع.
• ابحثوا عن تسوية واقعية في الوساطة. بما أنه لا يمكن الاتفاق على أسلوب المزاد العلني في الوساطة، فلا يمكن التوصل إلى تسوية إلا عبر القسمة العينية أو البيع لشريك معيّن بثمن محدد.
• اعرفوا حقكم في الاعتراض على أسلوب البيع. إن حكم المحكمة بالبيع بأسلوب الظرف المغلق أو المفاوضة يخالف القانون؛ ويمكن الطعن في مثل هذا القرار عبر طريق الاستئناف/النقض.

الخلاصة: ماذا تفعلون؟

في دعوى إزالة الشيوع، إذا تعذّرت قسمة العقار عينًا، يُلجأ إلى طريق البيع، ويتم هذا البيع من حيث الأصل، وفق أحكام قانون التنفيذ والإفلاس، عن طريق المزاد العلني بين عموم الناس؛ ولا يكون أسلوب الظرف المغلق أو المفاوضة موافقًا للقانون. كما يجب على المحكمة، قبل الحكم بالبيع، أن تبحث في إمكانية إزالة الشيوع عن طريق تحويل العقار إلى ملكية الطوابق؛ وإذا كان هناك نقص في رخصة الإسكان، وجب منح الأطراف فرصة لاستدراك هذا النقص.

بما أن النزاعات الناشئة عن الملكية الشائعة تُعدّ مسارات حساسة تؤثر مباشرة على قيمة العقار وحقوق الشركاء، ننصح بالحصول على دعم من محامٍ مختص بقانون العقارات لضمان إدارة المسار بأنجع صورة، لا سيما فيما يتعلق بالمسائل التقنية كرخصة الإسكان وملكية الطوابق.