المالك السابق الذي باع المنزل لا يستطيع إخلاءكم: حقوق المالك الجديد والمستأجر

عندما ينتقل العقار الذي تسكنونه بصفتكم مستأجرين إلى مالك آخر، تتزاحم في أذهانكم عشرات الأسئلة: هل يبقى عقد إيجاري نافذًا؟ لمن أدفع الإيجار؟ والأهم من ذلك: هل يستطيع المالك السابق الذي أجرى البيع أن يحاول إخراجكم من المنزل حتى لو كان بيده قرار إخلاء؟

هذه الحالة الشائعة في الممارسة العملية محسومة في الواقع بوضوح كبير في قانون الالتزامات التركي (TBK). غير أن نقص المعرفة يجعل المستأجرين عرضةً لتهديدات إخلاء غير محقة من مالكين سابقين لم تعد لهم أي صلاحية قانونية. نتناول في هذه المقالة، بالتفصيل وفي ضوء قرارات محكمة النقض التركية (Yargıtay)، الوضع القانوني للمستأجر والمالك الجديد بعد بيع العقار.

ملخص الحالة

يسكن مستأجر في عقار. وقد يكون المؤجر (المالك السابق) قد باشر ضده سابقًا مسار إخلاء أو حصل على قرار إخلاء. غير أنه في أثناء سير الإجراءات أو بعد صيرورة القرار نهائيًا، بِيع العقار إلى شخص ثالث (المالك الجديد). ورغم ذلك يحاول المالك السابق، رغم أنه لم يعد مالكًا في السجل العقاري، تنفيذ قرار الإخلاء القديم الذي بيده أو مباشرة ملاحقة إخلاء جديدة.

وهنا يكون السؤال الجوهري الذي ينبغي للمستأجر طرحه: هل يستطيع من نقل الملكية، أي من لم تعد له صفة «المؤجر»، أن يطلب الإخلاء بعدُ؟

نقطة النزاع القانوني

يقع في قلب النزاع المادة 310 من قانون الالتزامات التركي (TBK)، ونصها:

«إذا انتقل المأجور بعد إبرام العقد إلى الغير لأي سبب كان، أصبح المالك الجديد طرفًا في عقد الإيجار.»

ينظّم هذا الحكم انتقال علاقة الإيجار إلى المالك الجديد بحكم القانون (تلقائيًا) بمجرد نقل الملكية، دون حاجة إلى معاملة نقل مستقلة أو رضا الطرفين. ويسمى هذا في القانون «الخلافة القانونية».

والنتيجة الطبيعية لذلك: يفقد المالك السابق منذ لحظة البيع صفتي «المؤجر» و«المالك». وبالتبعية يسقط تلقائيًا حقه في طلب الإخلاء (وبلغة القانون «الصفة الإيجابية في الخصومة»).

كما تنص المادة 125/2 من قانون المحاكمات المدنية التركي (HMK) على أنه إذا نُقل موضوع الدعوى (العقار) بعد رفعها، حلّ المتنازَل له محل المدعي واستمرت الدعوى من حيث توقفت. أي إن نقل الملكية لا يؤثر في القانون الموضوعي فحسب، بل يؤثر مباشرة في الدعاوى المنظورة أيضًا.

ماذا تقول محكمة النقض؟

اجتهادات محكمة النقض المستقرة في هذا الشأن ثابتة إلى حد بعيد:

• الدائرة المدنية 6 بمحكمة النقض (E. 2012/4748، K. 2012/7319، بتاريخ 2012) بيّنت صراحة أن صفة المؤجر تنتقل بالخلافة إلى المالك الجديد ببيع العقار، وأن الصفة الإيجابية في الخصومة لم تعد قائمة للمالك السابق.
• وفي قرار آخر للدائرة نفسها (E. 2014/7788، K. 2014/9248، بتاريخ 2014) أُكد أنه لا يجوز للمالك السابق طلب الإخلاء إذا بِيع العقار في أثناء المحاكمة.
• وفي قرار حديث للدائرة المدنية 12 بمحكمة النقض (E. 2025/4328، K. 2025/5769، بتاريخ 2025) ذُكر بوجه خاص أنه عند انتقال العقار إلى الغير لا يبقى للمالك السابق حق الدعوى من جهة الإخلاء، وأن هذه المسألة يجب التحقق منها عبر قيود السجل العقاري.
• الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض (E. 2024/325، K. 2024/741، بتاريخ 2024) قضت بأن حق طلب الإخلاء بسبب التخلف عن الدفع (عدم دفع دين الإيجار) يعود حصرًا للمؤجر ذي صفة الدائن؛ وأن المالك السابق يفقد هذه الصفة بعد بيع العقار، ومن ثم يتعين رفض طلب الإخلاء.
• الدائرة المدنية 44 بمحكمة استئناف إسطنبول (E. 2024/1556، K. 2025/272، بتاريخ 2025) أكدت أن المالك السابق، إذ لم يعد له حق تصرف قانوني على العقار، لا يستطيع تنفيذ حكم الإخلاء الذي بيده.
• الدائرة المدنية 59 بمحكمة استئناف إسطنبول (E. 2024/123، K. 2024/416، بتاريخ 2024) بيّنت بدورها أن عقد الإيجار ينتقل بكل حقوقه والتزاماته بحكم القانون إلى المالك الجديد، وأن المالك الجديد يخلف المالك السابق في حقوقه.

وخلاصة القول، وفق محكمة النقض: حتى لو كان بيد المالك السابق قرار إخلاء مكتسَب، فإن نقل الملكية يُسقط قابلية هذا القرار للتنفيذ.

نقاط يجب الانتباه إليها

ثمة نقاط حاسمة ينبغي لأطراف علاقة الإيجار الانتباه إليها في هذا المسار:

• لمن يجب أن تدفعوا الإيجار؟ اعتبارًا من تاريخ البيع، يصبح المالك الجديد هو المخاطَب ببدل الإيجار. غير أن المدفوعات التي تُسدَّد للمالك السابق قبل أن يبلّغ المالك الجديد المستأجر بوجوب الدفع له (قبل توجيه إنذار) قد تبرّئ ذمة المستأجر. أما بعد العلم بالبيع فالمخاطَب هو المالك الجديد.
• قد يستمر حق المالك السابق في الدين. يجوز للمالك السابق المطالبة بديون الإيجار غير المدفوعة العائدة إلى الفترة السابقة على نقل الملكية (دين التخلف عن الدفع). لكن هذا لا يمنحه صلاحية طلب الإخلاء؛ بل يبقى مجرد دين نقدي.
• القاعدة نفسها تسري على القرارات في مرحلة التنفيذ. ومع أن نقل الملكية في مرحلة التنفيذ لا يُناقش بقدر النقل في مرحلة الدعوى (المادة 125 من HMK)، فإن نقل الملكية في أثناء تنفيذ حكم إخلاء نهائي يؤثر أيضًا في صفة الدائن في ملف التنفيذ؛ إذ تنتقل صلاحية التنفيذ مع الملكية إلى المالك الجديد.
• المحكمة المختصة في هذا النوع من النزاعات الناشئة عن علاقة الإيجار هي محكمة الصلح المدنية (Sulh Hukuk Mahkemesi).

الخلاصة: ماذا يجب أن تفعلوا؟

إذا واجهتم، في منزل اشتريتموه أو تستأجرونه، حالة يحاول فيها المالك السابق إخلاءكم، فيُوصى باتباع الخطوات التالية:

1. احصلوا على قيد السجل العقاري. فالقيد العقاري المحدّث الذي يُظهر تسجيل العقار باسم المالك الجديد هو أقوى أدلتكم.
2. إن وُجدت ملاحقة تنفيذية فاسلكوا طريق الشكوى. إذا كانت هناك ملاحقة تنفيذية يجريها المالك السابق، فيجب رفع دعوى شكوى أمام محكمة التنفيذ بموجب المادة 16 من قانون التنفيذ والإفلاس التركي (İİK) بطلب «إبطال الملاحقة» أو «وقف الإخلاء».
3. ادفعوا بانعدام الصفة الإيجابية في الخصومة. إذا كنتم في مرحلة الدعوى، فاطلبوا رفض الدعوى شكلًا مبيّنين انتهاء صفتي المؤجر والمالك للمالك السابق.
4. تواصلوا مع المالك الجديد. أوضحوا لمن ستُدفع أقساط الإيجار؛ واطلبوا إن أمكن إشعارًا كتابيًا (إنذارًا) من المالك الجديد.

ولأن هذه المسارات تتضمن قواعد إجرائية تقنية ومقيدة بمهل، فإن الاستعانة بمحامٍ ستقوّي قراركم واستراتيجية دفاعكم تفاديًا لأي ضياع للحقوق.