من يحصل على الدخل الإيجاري للعقار المنقول بمعاملة ائتمانية؟
مصير الدخل الإيجاري أثناء دعوى إبطال سند الملكية في المعاملات الائتمانية في تركيا. نشرح طلب إيداع الإيجار لدى صندوق المحكمة في ضوء قرارات محكمة النقض التركية.
قد تتحول العقارات المسجَّلة باسم أحد الأقارب استنادًا إلى علاقة ثقة عائلية، مع مرور الوقت، إلى نزاعات قانونية جدية. وفي دعاوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل المرفوعة بسبب المعاملة الائتمانية (inançlı işlem) على وجه الخصوص، يُطرح كثيرًا سؤال: لمن يعود الدخل الإيجاري المتحصَّل من العقار أثناء سير الدعوى؟ فإذا طلب المدعي إيداع بدلات الإيجار لدى صندوق المحكمة، فهل يُقبل هذا الطلب؟
نتناول في هذه المقالة مفهوم المعاملة الائتمانية، والمصير القانوني للدخل الإيجاري أثناء سير دعوى إبطال سند الملكية، والنهج المستقر للمحاكم في هذا الشأن، في ضوء قرارات محكمة النقض التركية (Yargıtay) ومحاكم الاستئناف الإقليمية.
ملخص الحالة
المعاملة الائتمانية هي أن ينقل شخص (المؤتمِن) عقاره إلى شخص آخر (المؤتمَن) لغرض معيّن وعلى أن يُعاد إليه، غير أن هذا النقل يبدو للغير كنقل ملكية عادي. وعندما يدرك المؤتمِن مع مرور الوقت أن العقار لم يُعَد نقله إليه، يرفع ضد المؤتمَن دعوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل.
وأثناء سير الدعوى، قد يكون العقار مؤجَّرًا للغير. وهنا يمكن للمدعي (المؤتمِن) أن يطلب إيداع الدخل الإيجاري المتحصَّل من العقار لدى صندوق المحكمة أو لدى جهة إيداع إلى حين الفصل في الدعوى. غير أن هذا الطلب يُرفض في التطبيق العملي في الغالب الأعم.
نقطة النزاع القانوني
يتلخص جوهر النقاش في هذا السؤال: هل يعود الدخل الإيجاري إلى من يحمل حق الملكية في السجل العقاري، أم يجب حفظ هذا الدخل لدى جهة محايدة إلى حين الفصل في الدعوى؟
وفق الاجتهادات القضائية، فإن حق الملكية في المعاملة الائتمانية ينتقل بالتسجيل إلى المؤتمَن (كالأخ أو القريب أو الوكيل مثلًا). وتبقى هذه الملكية لدى المؤتمَن إلى أن يُفصل في دعوى إبطال سند الملكية ويُعاد تسجيل العقار باسم المؤتمِن. وبالتالي فإن المؤتمَن، بصفته المالك المسجَّل، يملك حق الانتفاع بالعقار وحق تحصيل الدخل الإيجاري.
ماذا تقول محكمة النقض ومحاكم الاستئناف الإقليمية؟
- الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض التركية (Yargıtay) (E. 2025/808، K. 2025/4744، بتاريخ 2025): أقرت صراحةً بأنه "لما كان حق الملكية قد انتقل إليه بالتسجيل، فإن المؤتمَن يملك حق الانتفاع بالعقار بل وحق تحصيل الدخل الإيجاري إلى أن تعود الملكية إلى المؤتمِن".
- الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض (E. 2018/7125، K. 2019/805، بتاريخ 2019): أكدت أنه لم يبقَ بيد المؤتمِن حق عيني سوى حق المطالبة الشخصي الناشئ عن العقد؛ ولذلك لا يمكنه المطالبة ببدل الإيجار بصفة المالك.
- الدائرة المدنية 1 بمحكمة استئناف بورصة الإقليمية (E. 2022/140، K. 2022/122، بتاريخ 2022) والدائرة المدنية 11 بمحكمة استئناف إزمير الإقليمية (E. 2025/579، K. 2025/1027، بتاريخ 2025): بيّنتا أن التدبير الاحتياطي لا يجوز إلا على الأموال أو الحقوق محل النزاع؛ ولما كان النزاع متعلقًا بملكية العقار، ولم يكن الدخل الإيجاري موضوعًا مباشرًا للدعوى، فإن هذا الطلب مخالف للمادة 389 من قانون المحاكمات المدنية التركي (HMK).
- الدائرة المدنية 21 بمحكمة استئناف أنقرة الإقليمية (E. 2025/1069، K. 2025/899، بتاريخ 2025): ذكرت أن طلبات التدبير رُفضت بحجة أنها قد تؤثر في المركز القانوني للمستأجرين الذين ليسوا طرفًا في الدعوى؛ وأن التدبير لا يجوز إلا على موضوع الدعوى وأطرافها.
- الدائرة المدنية 15 بمحكمة استئناف إسطنبول الإقليمية (E. 2023/15، K. 2023/20، بتاريخ 2023): أكدت أنه إذا كسب المدعي دعوى الملكية، فبإمكانه رفع دعوى مستقلة «بأجر المثل» (ecrimisil) أو «تحصيل البدل» عن الدخل الإيجاري الفائت؛ ولذلك لا يمكن فرض تدبير على الدخل الإيجاري في الدعوى القائمة.
نقاط يجب الانتباه إليها
مسائل عملية يجب مراعاتها في دعاوى إبطال سند الملكية المرفوعة بادعاء المعاملة الائتمانية:
- احتمال قبول طلب إيداع الدخل الإيجاري عن طريق التدبير احتمال ضعيف. فلما كان موضوع الدعوى هو ملكية العقار (الحق العيني)، لا يُعَد الدخل الإيجاري في الغالب موضوعًا مباشرًا لهذه الدعوى.
- التجسيد شرط لازم. إذا أُريد تقديم مثل هذا الطلب، وجب تجسيد المبلغ وصياغة طلب واضح بشأن الجهة التي يجب أن يُدفع إليها بدل الإيجار في النهاية.
- يُشترط «الإثبات التقريبي». بموجب المادتين 389 و390 من قانون المحاكمات المدنية التركي، يجب تقديم «إثبات تقريبي» للمحكمة بأن الحصول على الحق سيصبح عسيرًا أو أن ضررًا جسيمًا سينشأ.
- لا يجوز المساس بعقد الإيجار. فالتدخل في عقود الإيجار القائمة أو تغيير التزام المستأجر بالدفع أمر لا تستسيغه المحاكم، إعمالًا لمبدأ حماية حقوق الغير.
- حق رفع دعوى مستقلة محفوظ. يمكن للطرف الذي يكسب دعوى إبطال سند الملكية أن يرفع لاحقًا دعوى أجر مثل أو تحصيل بدل عن الدخل الإيجاري الذي حُرم منه أثناء الدعوى.
الخلاصة: ماذا تفعلون؟
من المهم أن تتبعوا استراتيجية واضحة بشأن مصير الدخل الإيجاري في دعوى إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل التي رفعتموها أو تخططون لرفعها بسبب معاملة ائتمانية:
- رغم الاحتمال الضعيف لقبول طلب إيداع الدخل الإيجاري لدى صندوق المحكمة، قدّموا هذا الطلب بصورة مجسَّدة ومسبَّبة.
- ادعموا دعواكم الأصلية (إبطال سند الملكية وإعادة التسجيل) بأدلة قوية (إيصالات مصرفية، شهادات شهود، مراسلات)؛ فحق الملكية لا ينتقل إليكم إلا بكسب هذه الدعوى.
- خططوا لرفع دعوى مستقلة بأجر المثل أو تحصيل البدل عن الدخل الإيجاري الذي حُرمتم منه أثناء الدعوى، بعد كسبها.
- تذكروا أن حقوق المستأجر — بوصفه من الغير — لن تتأثر في المسائل التي تخصه (دفع الإيجار، العقد).
دعاوى المعاملة الائتمانية مجال تقني ودقيق من حيث عبء الإثبات وتقييم الأدلة. فإذا كنتم في مواجهة نزاع من هذا النوع، فإن تخطيط استراتيجية دعواكم مع محامٍ سيمنحكم ميزة مهمة.
أُعدّ هذا المقال لأغراض إعلامية عامة ولا يُعد رأيًا قانونيًا. قد تتغير التشريعات والاجتهادات القضائية؛ فاستشيروا محاميًا بشأن حالتكم الخاصة.