هل يمكن تجاهل حقكم في الاستشهاد بالشهود في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة؟

من أكثر المراحل حسمًا في دعاوى الإخلاء المرفوعة بسبب الحاجة إلى السكن أو محل العمل إثباتُ أن الحاجة «حقيقية وصادقة وضرورية». ومن أقوى وسائل هذا الإثبات أقوال الشهود. غير أنه يُلاحظ في بعض الدعاوى أن المحاكم تصدر حكمها دون الاستماع إلى الشهود الذين سمّاهم الأطراف. فهل يتفق ذلك مع القانون؟ نتناول في هذه المقالة الأساس القانوني لحق الاستشهاد بالشهود في دعاوى الإخلاء بسبب الحاجة، وما الذي يجب إثباته وبأي أسئلة، والتزامات المحكمة في هذا الشأن.

ملخص الحالة

طلب المؤجر إخلاء المستأجر بموجب المادة 350/1 من قانون الالتزامات التركي (TBK) بسبب حاجته السكنية الخاصة. وفي الدعوى، ولإثبات صدق الحاجة، جرى الاستناد إلى أقوال شهود تفيد بأن المؤجر يسكن حاليًا مستأجرًا في مكان آخر، وأن قيد أطفاله المدرسي قد جرى في مدرسة قريبة من العقار موضوع الدعوى، وأن الانتقال إلى ملكه الخاص أصبح ضرورة من الناحية الاقتصادية. أما المدعى عليه فيدّعي أن المؤجر منحه «ضمان سكن طويل الأمد» وأن الغاية الحقيقية هي زيادة الإيجار. وعند هذه النقطة، يصبح الاستماع الأصولي إلى شهود الطرفين، المدعي والمدعى عليه معًا، العنصر الأهم الذي يحدد مسار الدعوى.

نقطة النزاع القانوني

يقع عبء الإثبات في دعاوى الإخلاء بسبب الحاجة على المؤجر (المدعي). فعليه أن يثبت أن حاجته:

• حقيقية (قائمة فعلًا لا على الورق فحسب)،
• صادقة (ليست ذريعة لإخراج المستأجر)،
• ضرورية، و
• مستمرة طوال الدعوى

بكل وسائل الإثبات، وبأقوال الشهود على وجه الخصوص. والمسألة القانونية الجوهرية هنا: إذا حكمت المحكمة دون الاستماع إلى الشهود الذين سمّاهم الأطراف أو دون إتاحة الاستجواب المضاد، فهل ينتهك ذلك حق الأطراف في الاستماع القانوني؟

ماذا تقول محكمة النقض والمحكمة الدستورية؟

عدم الاستماع إلى الشهود انتهاك لحق الاستماع القانوني

أكدت الدائرة المدنية 2 بمحكمة النقض التركية (Yargıtay) صراحةً (E. 2016/23862، K. 2017/7، بتاريخ 2017) أن إصدار المحكمة حكمها دون الاستماع إلى الشهود الذين سمّاهم الأطراف يشكّل «انتهاكًا لحق الاستماع القانوني». وهذا المبدأ لا يسري على دعاوى قانون الأسرة فحسب، بل على دعاوى الإخلاء المستندة إلى قانون الإيجار أيضًا؛ إذ تحتاج المحكمة إلى أقوال شهود الأطراف لتتمكن من التحقق من صدق الحاجة.

الاستجواب المضاد من مقتضيات المحاكمة العادلة

كما أُكد في قرار للمحكمة الدستورية التركية (AYM) في طلب فردي (B. 2014/6222، بتاريخ 2019)، فإن إمكانية استجواب الشهود الذين أدلوا بأقوال ضد أحد الأطراف في الجلسة شرطٌ أساسي من مقتضيات الحق في المحاكمة العادلة كي يُعتد بتلك الأقوال أساسًا للحكم. ويضمن هذا المبدأ أيضًا للمدعى عليه في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة إمكانية توجيه الأسئلة إلى شهود المدعي.

تقرير البحث الاجتماعي وحده غير كافٍ

بيّنت الدائرة المدنية 2 بمحكمة النقض (E. 2014/22962، K. 2015/7589، بتاريخ 2015) أن تقارير الحالة الاجتماعية والاقتصادية (SED) لا يمكن اتخاذها وحدها أساسًا للحكم، بل يجب حتمًا دعمها بأقوال الشهود وسائر الأدلة الملموسة. وهذا يبيّن أن مرحلة الاستماع إلى الشهود ليست إجراءً شكليًا فحسب، بل عنصر يؤثر في جوهر الدعوى.

قرينة الاستئجار والاستعدادات الفعلية

كما ورد في قرار الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض (E. 2024/2446، K. 2025/1440، بتاريخ 2025)، فإن سكن صاحب الحاجة حاليًا مستأجرًا في مكان آخر قرينة قوية على قيام الحاجة. كذلك، ووفق الدائرة المدنية 3 بمحكمة النقض (E. 2017/6010، K. 2017/14178، بتاريخ 2017)، يكفي أن تكون الحاجة قائمة في تاريخ رفع الدعوى وأن تستمر طوال المحاكمة؛ وتُعد الاستعدادات الفعلية كقيد الأطفال المدرسي دليلًا ملموسًا على أن الحاجة لم تبقَ حبرًا على ورق.

نقاط يجب الانتباه إليها

النقاط التي يجب أن ينتبه إليها محامو الطرفين، المدعي والمدعى عليه، في مرحلة الاستماع إلى الشهود:

• يجب تقديم قائمة الشهود في المهلة. فالشهود المسمَّون على خلاف الأصول قد لا يُستمع إليهم؛ وهو ما يؤدي إلى ضياع الحق.
• يجب أن تركز الأسئلة على الوقائع الملموسة. بدلًا من الأسئلة المجردة مثل «هل توجد حاجة؟»، تُفضَّل الأسئلة الملموسة القابلة للتحقق مثل «أين يسكن الموكل الآن، وكم إيجاره، وأين قُيّد أطفاله مدرسيًا؟».
• يجب ألا يتناقض مع الأدلة الكتابية. يجب أن تكون أقوال الشهود متسقة مع الأدلة الكتابية كعقد الإيجار ووثيقة القيد المدرسي؛ وإلا ضعفت قوتها الإثباتية.
• يجب حتمًا توجيه الأسئلة إلى شهود الطرف الآخر. وإلا فقد تُعد الأقوال المناوئة نهائية دون اعتراض.
• يجب عدم إغفال علوّ حق الملكية. ادعاءات المدعى عليه غير المستندة إلى دليل كتابي، مثل «مُنح ضمان سكن»، لا تشكّل وحدها دفاعًا كافيًا في مواجهة حق الملكية الدستوري للمؤجر.

الخلاصة: ماذا تفعلون؟

إذا رُفض طلبكم بالاستشهاد بالشهود في دعوى الإخلاء بسبب الحاجة، أو أجرت المحكمة بحثًا ناقصًا في هذا الشأن، فقد يشكّل ذلك وحده سببًا للاستئناف/التمييز. قبل الدخول في مسار الدعوى، حددوا الوقائع الملموسة التي تدعم حاجتكم (عقد إيجاركم، القيد المدرسي، وثائق الحالة الاقتصادية) وعيّنوا الأشخاص القادرين على الشهادة مباشرةً على هذه الوقائع. وإن كنتم الطرف المقابل، فتذكروا أن عليكم تجسيد ادعاءاتكم من قبيل «الضمان» أو «قصد زيادة الإيجار» عبر الأسئلة التي ستوجهونها إلى شهود المدعي. وفي الحالتين، تكتسي إدارة المسار بمعية محامٍ مختص بقانون العقارات/الإيجار أهمية كبيرة لجمع أقوال الشهود وتقديمها على الوجه الصحيح.