Ваш арендатор договорился не с вами, а с вашим сособственником? Условия расторжения договора аренды в долевой собственности и заключения нового договора

В недвижимости, находящейся в общей (долевой или совместной) собственности нескольких лиц, арендные отношения зачастую оказываются гораздо более сложными с юридической точки зрения, чем это кажется на первый взгляд. Особенно когда договор с арендатором подписал только один из сособственников, а арендатор впоследствии желает договориться напрямую с другим сособственником, многие на практике полагают, что речь идёт о простой «смене арендатора». Однако практика Кассационного суда Турции устанавливает по этому вопросу довольно чёткие и строгие правила. В этой статье мы рассматриваем, можно ли заключить новый договор аренды, не прекратив действующий, в каких случаях это возможно и с какими рисками могут столкнуться сособственники.

Суть ситуации

В отношении объекта недвижимости, находящегося в долевой собственности, один из сособственников подписал с арендатором письменный договор аренды, и арендатор на протяжении многих лет проживает в этом помещении в рамках данного договора. Другой сособственник (доверитель) со временем узнал, что арендатор хочет установить прямые отношения именно с ним, платить арендную плату ему и заключить новый договор. Основной вопрос, требующий ответа: может ли между арендатором и другим сособственником быть заключён новый договор аренды, пока действующий договор не прекращён? Может ли арендатор расторгнуть действующий договор в одностороннем порядке путём направления уведомления и перейти на новый договор?

Суть правового спора

Ключевой момент этого вопроса заключается в принципе, согласно которому заключение договора аренды не требует, чтобы арендодатель являлся собственником недвижимости. Согласно устойчивой практике Кассационного суда Турции, лицо, не обладающее правом собственности, также может заключить действительный договор в качестве «арендодателя», и такой договор является полностью обязательным между ним и арендатором (Объединённая коллегия по гражданским делам Кассационного суда Турции, T. 2004). Иными словами, договор, подписанный одним из сособственников, является юридически действительным и порождает правовые последствия между подписавшим его сособственником и арендатором, даже если другой сособственник не является стороной этого договора.

Здесь вступает в действие второй принцип: принцип соблюдения договора (pacta sunt servanda). Договор аренды может быть прекращён не произвольным решением одной из сторон, а лишь определёнными правовыми способами.

Что говорит Кассационный суд Турции?

Практику Кассационного суда Турции по данному вопросу можно свести к трём основным положениям:

• Договор не прекращается автоматически. Письменный договор аренды продолжает действовать до тех пор, пока не будет вынесено судебное решение или стороны не выразят взаимного волеизъявления (соглашения) о его прекращении (6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2015; 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2014).
• Расторжение возможно только тремя способами: судебное решение, взаимное волеизъявление сторон о расторжении либо фактическая гибель объекта аренды. Одностороннее уведомление о расторжении со стороны арендодателя (или арендатора) не может прекратить договор (6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2014; 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2013).
• Структура собственности влияет на обязательность договора. Поскольку сдача в аренду имущества, находящегося в долевой собственности, считается «важным актом управления», для этого требуется большинство долей и сособственников; сособственник, не являющийся стороной договора, заключённого без такого большинства, может заявить возражение о его недействительности (6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2011; 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2012). В случае совместной собственности, согласно Турецкому гражданскому кодексу, требуется единогласное решение всех участников; сделка, совершённая без такого единогласия, не связывает остальных участников (1-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2017; 1-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2006).

Кроме того, ст. 310 Турецкого кодекса обязательств устанавливает, что при переходе недвижимости (передаче права собственности) новый собственник автоматически становится стороной договора. Однако в рассматриваемой ситуации перехода права собственности не происходит; речь идёт о требовании заключить новый договор с одним из действующих сособственников. Это различие имеет принципиальное значение: как отмечено в недавнем решении 3-й палаты по гражданским делам Кассационного суда (T. 2025), пока действующий договор считается «действующим и сохраняющим силу», заключение второго договора в отношении того же объекта недвижимости может нарушать права другого сособственника.

На что обратить внимание

• Одностороннего уведомления арендатора недостаточно. Даже если арендатор заявляет «теперь я буду договариваться с вами», само по себе это заявление не прекращает действующий договор. Для расторжения обязательно требуется либо согласие другой стороны (действующего арендодателя-сособственника), либо судебное решение.
• Новый договор может привести к правовой путанице. Подписание второго договора без расторжения действующего может привести к столкновению двух действительных договоров, спору о том, кому принадлежит право на арендную плату, и даже к признанию арендатора «незаконным владельцем» (fuzuli şagil) (1-я палата по гражданским делам Кассационного суда, T. 2011).
• Требуется большинство долей и сособственников. Если планируется заключение нового договора аренды в отношении имущества в долевой собственности, необходимо получить согласие остальных сособственников либо обеспечить требуемое законом большинство; в противном случае сделка рискует быть признанной недействительной.
• Правильный путь — надлежащее прекращение действующего договора. Это означает либо взаимное согласованное расторжение договора между действующим арендодателем-сособственником и арендатором, либо, при наличии уважительной причины, получение судебного решения о расторжении/выселении. Заключение нового договора без завершения этих шагов может обернуться неблагоприятными последствиями для сторон в возможном последующем судебном процессе.

Вывод: что делать?

Требования, которые в отношении недвижимости, находящейся в общей собственности, выглядят как простая «смена стороны» арендных отношений, на деле несут серьёзные правовые риски. Новый договор, заключённый без расторжения действующего договора аренды, создаёт неопределённость в вопросе взыскания арендной платы и может стать предметом как возражения о недействительности со стороны другого сособственника, так и требования о выплате ecrimisil (компенсации за незаконное пользование).

Если вы столкнулись с подобной ситуацией:

1. Прежде всего проясните правовой статус действующего договора (кто его подписал, срок действия, условия расторжения).
2. Прежде чем заключать новый договор, рассмотрите возможность оформления письменного протокола о взаимном расторжении с действующим арендодателем-сособственником.
3. Если договориться не удаётся, рассмотрите обращение в суд с требованием о выселении или расторжении договора.
4. В зависимости от конкретной структуры долевой или совместной собственности избегайте подписания нового договора без обеспечения необходимого большинства долей/сособственников либо единогласия.

Подобные споры могут приводить к очень разным результатам в зависимости от структуры собственности на недвижимость и содержания действующего договора, поэтому перед тем как предпринимать какие-либо шаги, крайне важно получить правовую консультацию.