Подписали с арендатором протокол о повышении арендной платы? Вы можете рисковать своим правом на иск об определении арендной платы

Многие арендодатели, считающие, что размер арендной платы остаётся ниже рыночного уровня, предпочитают договориться с арендатором без обращения в суд и подписывают между собой «дополнительный протокол». В таких протоколах обычно предусматриваются постепенные повышения арендной платы и обязательство не подавать иск до определённой даты. Однако подобные протоколы могут серьёзно ограничить право на подачу нового иска об определении арендной платы в будущем. В этой статье мы рассматриваем, как иск «по праву и справедливости» согласно ст. 344/3 ТКО зависит от таких протоколов, и на что следует обращать внимание арендодателям.

Суть ситуации

В часто встречающемся сценарии, в рамках арендных отношений, начавшихся много лет назад, арендодатель, считающий, что арендная плата остаётся заниженной, подаёт иск об определении арендной платы. Пока дело рассматривается, стороны подписывают дополнительный протокол и приходят к соглашению: арендная плата будет постепенно повышаться, а взамен арендодатель обязуется не подавать новый иск об определении или адаптации арендной платы до определённой даты. Незадолго до истечения срока, установленного в протоколе, арендодатель задумывается о подаче нового иска об определении арендной платы на основании принципа «права и справедливости» согласно ст. 344/3 ТКО. Именно в этот момент возникают два ключевых правовых вопроса.

Правовая проблема

• Является ли обязательство «не подавать иск до определённой даты», содержащееся в протоколе, юридически обязательным?
• Начинает ли дополнительный протокол, подписанный сторонами, течь заново пятилетний законный срок по ст. 344/3 ТКО с даты своего подписания, или же срок продолжает течь с даты первоначального договора?

Что говорит Кассационный суд?

Обязательство не подавать иск обязательно в силу принципа «верности договору» (ahde vefa). По мнению 11-й палаты по гражданским делам Кассационного суда (дело № 2010/10339, решение № 2012/2322, 2012 г.), заявления об отказе от права, содержащиеся в мировом протоколе, подписанном сторонами, обязательны в силу принципа верности договору и влекут за собой утрату иском предмета. По мнению 6-й палаты по гражданским делам Кассационного суда (дело № 2012/8227, решение № 2012/10657, 2012 г.), положения дополнительного протокола действительны в рамках свободы договора и связывают стороны. По мнению 3-й палаты по гражданским делам Кассационного суда (дело № 2025/2623, решение № 2025/3930, 2025 г.), иски, поданные до истечения законных или договорных сроков (преждевременно), подлежат отклонению по инициативе суда как поданные несвоевременно.

Протоколы, не соответствующие рыночному уровню, могут не обнулять срок. Здесь дело усложняется. По мнению 3-й палаты по гражданским делам Кассационного суда (дело № 2017/5793, решение № 2019/1589, 2019 г.), если арендная плата, установленная в договоре о продлении (протоколе), заключённом по общей воле сторон, не соответствует аналогичным ставкам и рыночному уровню, то, даже если с момента подписания протокола прошло немного лет, определение по праву и справедливости может быть запрошено с учётом срока, исчисляемого с момента начала первоначального договора. По мнению 15-й палаты по гражданским делам Регионального административного суда Анкары (дело № 2023/3794, решение № 2023/3188, 2023 г.), в случаях, когда арендная плата повышена не в соответствии с рыночным уровнем, последующие договоры не могут считаться «новым договором», и пятилетний срок исчисляется с момента заключения первоначального договора.

Однако если протокол соответствует рыночному уровню, он может считаться «новым определением». Согласно преобладающей позиции доктрины, если стороны посредством медиации или протокола определяют арендную плату в соответствии с текущим рыночным уровнем, пятилетний срок по ст. 344/3 ТКО начинает течь заново с даты этого протокола. В таком случае новый иск по праву и справедливости не может быть подан до истечения пяти лет с даты протокола.

Не следует пренебрегать сроками предупреждения. Согласно ст. 345/2 ТКО, для того чтобы сумма, которая будет определена по иску об определении арендной платы, действовала с начала нового арендного периода, необходимо направить письменное предупреждение не позднее чем за 30 дней до начала нового периода, либо подать иск в течение этого срока. Если этот срок упущен, то даже удовлетворённое определение вступает в силу лишь с начала следующего арендного периода.

На что обратить внимание

• Оцените, соответствует ли сумма, установленная в протоколе, рыночному уровню. Это ключевой фактор, определяющий как то, будет ли протокол считаться «новым определением», так и то, с какой даты исчисляется пятилетний срок.
• Соблюдайте обязательство не подавать иск. Иск, поданный до истечения срока обязательства, несёт риск отклонения по процессуальным основаниям из-за отсутствия правового интереса или наличия договорного запрета.
• Планируйте сроки предупреждения и подачи иска совместно. Срок запрета на подачу иска и 30-дневный срок предупреждения по ст. 345 ТКО могут пересекаться; в этом случае требуется стратегическое планирование сроков.
• Не пренебрегайте обязательным условием обращения к медиации. Обращение к медиации перед подачей иска об определении арендной платы является обязательным процессуальным условием.

Вывод: что делать?

Дополнительный протокол, подписанный с арендатором, даже если он был подписан с добрыми намерениями, может существенно определить судьбу иска об определении арендной платы, который будет подан в будущем. Перед подачей иска обязательно необходимо оценить следующее: истёк ли срок обязательства не подавать иск, предусмотренный протоколом? Соответствовала ли сумма, установленная в протоколе, рыночному уровню на момент его подписания, или носила характер временного улучшения? Ответы на эти вопросы определяют как то, будет ли иск принят, так и то, с какой даты исчисляется пятилетний срок. Поскольку неверный расчёт сроков может привести к потере как времени, так и судебных расходов, настоятельно рекомендуется проконсультироваться с адвокатом по арендному праву до подписания протокола или до подачи иска после его подписания.