За какой период можно подать иск об определении арендной платы? Руководство по срокам

Для арендодателей, желающих привести размер арендной платы в соответствие с рыночными условиями, «иск об определении арендной платы» — часто используемый способ защиты прав. Однако самый распространённый источник заблуждений в отношении этого иска — вопрос о том, за какой период он порождает правовые последствия. Если сроки подачи иска рассчитаны неверно, даже обоснованное требование может быть отклонено. В этой статье мы рассматриваем, в свете практики Кассационного суда Турции (Yargıtay), расчёт периода в исках об определении арендной платы и вопрос о том, кто должен выступать истцом (процессуальная легитимация).

Почему это важно

Многие арендодатели, планирующие подать иск об определении арендной платы, задаются вопросом: «Смогу ли я получить разницу и за прошедшие периоды?». Поскольку ответ на этот вопрос обычно отрицательный, незнание правильных сроков приводит к потере времени и средств. Кроме того, если не выяснено заранее, подписан ли договор от имени компании или от имени физического лица, возникает риск того, что иск будет подан ненадлежащим лицом и отклонён по возражению об отсутствии активной легитимации.

Суть ситуации

Арендодатель считает, что, несмотря на предусмотренный договором размер индексации, текущая рыночная арендная плата значительно выше, и планирует подать иск об определении арендной платы. Однако не выяснены ни вопрос о том, «за какие арендные периоды можно подать иск», ни вопрос о том, «поскольку на договоре стоит печать компании, кто должен подавать иск — компания или физическое лицо».

Правовая проблема

Определение задним числом невозможно

Согласно устойчивой практике Кассационного суда, иски об определении арендной платы, как правило, порождают правовые последствия на периоды, наступающие после даты подачи иска. Определение арендной платы за уже завершившийся, прошедший период задним числом требовать нельзя.

Условие действия с начала нового периода (ст. 345 ТКО)

Чтобы определённая судом сумма считалась действующей с начала текущего или наступающего нового арендного периода, должно быть выполнено одно из двух альтернативных условий:

• иск подан не позднее чем за 30 дней до начала нового периода, либо
• в течение этого срока направлено письменное уведомление (претензия) о предстоящем повышении арендной платы, а иск подан не позднее окончания нового периода.

Процессуальная легитимация: кто должен подавать иск?

От того, от чьего имени подписан договор, критически зависит определение надлежащей стороны, имеющей право подать иск. Даже если в тексте договора указано имя физического лица, но в разделе подписи стоит печать компании, стороной договора может быть признана компания.

Что говорит Кассационный суд?

Период и сроки

• 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2016/379, решение № 2018/4500, 2018 г.: указано, что в подаче иска об определении, не содержащего требования об исполнении за периоды до даты подачи иска, отсутствует правовой интерес, и такие требования подлежат отклонению.
• 3-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2017/3985, решение № 2017/12377, 2017 г.: прямо подчёркнуто, что определение арендной платы за периоды, предшествующие дате подачи иска (задним числом), требовать нельзя.
• 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2014/13590, решение № 2015/399, 2015 г.: указано, что истец не вправе требовать определения за уже завершившийся, прошедший арендный период.
• 3-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2017/4508, решение № 2018/11752, 2018 г. и 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2015/10145, решение № 2016/5259, 2016 г.: указано, что если иск подан не позднее чем за 30 дней до начала нового периода либо подкреплён письменной претензией, определённая сумма считается действующей с начала нового периода.
• 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2014/7060, решение № 2014/9000, 2014 г.: указано, что нарушения процедуры не усматривается, если арендодатель требует определения арендной платы за ещё не начавшийся будущий период.

Процессуальная легитимация и активная сторона спора

• 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2011/7913, решение № 2011/12102, 2011 г.: признано, что даже если на лицевой стороне договора указано имя физического лица, наличие печати компании в разделе подписи означает, что стороной договора является компания.
• 6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2013/9576, решение № 2014/2680, 2014 г.: подчёркнуто, что если договор подписан от имени компании, стороной договора признаётся компания.
• 3-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2017/5341, решение № 2018/11195, 2018 г.: иск об определении арендной платы может подать как арендодатель, так и собственник; однако при определении активной процессуальной правоспособности необходимо совместно оценивать данные из реестра недвижимости и указанный в договоре статус арендодателя.
• 3-я палата по гражданским делам Кассационного суда, дело № 2017/3750, решение № 2017/17498, 2017 г.: при наличии «допустимого заблуждения» возможна замена стороны или исправление ответчика в порядке ст. 124 ГПК Турции (HMK); однако подача иска изначально с правильным процессуальным статусом устраняет риск отказа.

На что обратить внимание

• Хорошо спланируйте дату подачи иска: если вы подадите иск не менее чем за 30 дней до окончания текущего арендного периода (например, до даты продления договора), определённая сумма будет действовать с начала этого периода.
• Письменная претензия — альтернатива: если вы упустили срок подачи иска за 30 дней, вы можете добиться того же результата, направив письменное уведомление о повышении за период и подав иск не позднее окончания нового периода.
• Сопоставьте данные реестра недвижимости и договора: перед подачей иска обязательно проверьте, соответствуют ли данные о собственнике в реестре недвижимости статусу арендодателя, указанному в договоре.
• Печать компании имеет решающее значение: даже если в договоре указано имя физического лица, при наличии печати компании в разделе подписи подача иска от имени компании гораздо надёжнее с точки зрения процессуальной экономии.

Вывод: что делать?

Сроки и процессуальная легитимация — два основных фактора, определяющих исход иска об определении арендной платы.

• Не требуйте определения за прошедшие, завершившиеся арендные периоды — такие требования отклоняются.
• Если вы планируете подать иск за текущий или будущий период, учитывайте правило 30-дневного срока или альтернативу в виде письменной претензии.
• Перед подачей иска изучите договор и данные реестра недвижимости в совокупности, чтобы определить правильного истца.
• Если у вас есть сомнения относительно сроков и процессуальной легитимации, проконсультируйтесь с адвокатом по арендному праву до подачи иска — неверно поданный иск ведёт к потере времени и средств.