Как проходит продажа в иске о разделе общей собственности (izale-i şuyu)? Условие о разрешении на ввод в эксплуатацию и порядок публичных торгов

Когда в отношении недвижимости, зарегистрированной на имя нескольких лиц в результате наследования или совместной покупки (находящейся в долевой собственности), между сособственниками возникает спор, наиболее распространённым способом его разрешения является иск о разделе общей собственности (izale-i şuyu, устранение состояния общей собственности). Однако этап, вызывающий наибольший интерес в этом процессе, — каким образом будет продаваться недвижимость. В этой статье мы разъясняем, в каком порядке проводится продажа в иске о разделе общей собственности и как статус недвижимости в отношении разрешения на ввод в эксплуатацию (iskan) влияет на процесс, в свете практики Кассационного суда Турции.

Суть ситуации

Когда сособственники недвижимости, находящейся в долевой собственности, не могут договориться о порядке пользования или продаже, один из сособственников может подать иск о разделе общей собственности. На этом этапе сначала может быть предпринята попытка медиации; однако если стороны не приходят к соглашению, дело передаётся в суд. Суд оценивает, можно ли физически разделить недвижимость; если раздел невозможен, принимается решение о продаже. В этот момент возникают два важных вопроса: в каком порядке будет проводиться продажа и как будет проходить процесс, если у недвижимости отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию?

Суть правового спора

На практике между сособственниками чаще всего обсуждаются следующие вопросы:

• Будет ли продажа проводиться в порядке «закрытых конвертов» или «прямых переговоров», либо путём «публичных торгов»?
• Можно ли в рамках медиации достичь соглашения о порядке продажи?
• Может ли суд сразу принять решение о продаже, если у недвижимости отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию (документ о разрешении на использование здания)?

Что говорит Кассационный суд Турции?

Основной порядок продажи: публичные торги

Согласно практике Кассационного суда Турции, если раздел общей собственности на недвижимость в натуре (taksim) невозможен, принимается решение об устранении общей собственности путём продажи. В этом случае основным порядком продажи являются «публичные торги».

• Во многих рассмотренных решениях подчёркивалось, что продажа недвижимости должна осуществляться путём «публичных торгов среди неограниченного круга лиц» (14-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2016/8055, K. 2019/6233, T. 2019; 7-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2023/3678, K. 2024/2658, T. 2024; 20-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2019/2833, K. 2019/5068, T. 2019).
• Процедура продажи осуществляется в рамках положений Закона об исполнительном производстве и банкротстве (İİK) через должностное лицо по продаже, назначенное судом.
• Ни в одном из рассмотренных судебных решений не содержится указания на то, что продажа должна осуществляться в порядке «закрытых конвертов». Напротив, признаётся неправильным, если суды выносят решение о продаже «путём прямых переговоров» или в «закрытом» порядке; устанавливается, что продажа должна проводиться путём общих публичных торгов (14-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2016/8055, K. 2019/6233, T. 2019; 14-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2014/16213, K. 2016/2402, T. 2016).
• Возможность продажи только между сособственниками, согласно последнему абзацу ст. 699 Турецкого гражданского кодекса, зависит исключительно от «согласия всех сособственников». Если хотя бы один из сособственников не даёт согласия, продажа в обязательном порядке должна проводиться публично (среди неограниченного круга лиц) (6-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2012/17329, K. 2013/1050, T. 2013; 14-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2013/11090, K. 2013/11920, T. 2013).

Порядок продажи не может быть определён в рамках медиации

Если на этапе медиации сторонам не удаётся достичь соглашения, дело передаётся в суд. Однако в решении 6-й палаты по гражданским делам Регионального административного суда Измира (E. 2024/1092, K. 2024/1275, T. 2024) указано важное ограничение: стороны не могут в рамках медиации договориться о «продаже недвижимости путём публичных торгов среди неограниченного круга лиц»; этот способ возможен только по решению суда. В рамках медиации возможно достичь соглашения лишь о разделе недвижимости в натуре либо о её продаже определённому лицу по определённой цене.

Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию — критическое препятствие для продажи

Наличие или отсутствие у недвижимости разрешения на ввод в эксплуатацию, а также её пригодность для перехода к режиму собственности на этажи (kat mülkiyeti) — это вопрос, который суд обязан оценить в первую очередь.

• Приоритет отдаётся собственности на этажи: прежде чем принять решение о продаже, суд должен выяснить, можно ли устранить общую собственность путём перевода здания в режим собственности на этажи. Если строение соответствует требованиям для такого перевода, суд не вправе сразу принимать решение о продаже (20-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2017/11086, K. 2018/1343, T. 2018).
• Для устранения недостатков предоставляется срок: если у недвижимости отсутствует разрешение на ввод в эксплуатацию либо имеются несоответствия утверждённому проекту, суд должен предоставить сторонам срок для устранения этих недостатков и завершения перехода к собственности на этажи (20-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2019/2833, K. 2019/5068, T. 2019; 20-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2019/1769, K. 2019/3583, T. 2019).
• По истечении срока выносится решение о продаже: если, несмотря на предоставленный срок, разрешение на ввод в эксплуатацию не получено, соответствие проекту не обеспечено либо переход к собственности на этажи невозможен, суд принимает решение об устранении общей собственности на недвижимость «путём продажи» (20-я палата по гражданским делам Кассационного суда, E. 2019/2450, K. 2019/4655, T. 2019).

На что обратить внимание

• Установите отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию ещё до подачи иска. Если у недвижимости нет документа о разрешении на использование здания, это может значительно затянуть судебный процесс. По возможности до подачи иска стоит выяснить в соответствующем муниципалитете или областной администрации, возможно ли получение такого документа.
• Оцените возможность перехода к собственности на этажи. Если в здании возможно установить режим собственности на этажи таким образом, чтобы каждому сособственнику досталась самостоятельная часть, это решение может оказаться более выгодным, чем продажа.
• В рамках медиации ищите реалистичное соглашение. Поскольку порядок публичных торгов не может быть согласован в медиации, договорённость возможна только в отношении раздела в натуре либо продажи определённому сособственнику по определённой цене.
• Знайте своё право оспорить порядок продажи. Решение суда о продаже путём закрытых конвертов или прямых переговоров является незаконным; такое решение может быть проверено в апелляционном/кассационном порядке.

Вывод: что делать?

В иске о разделе общей собственности, если раздел недвижимости в натуре невозможен, применяется продажа, и, как правило, эта продажа проводится в соответствии с положениями Закона об исполнительном производстве и банкротстве путём публичных торгов среди неограниченного круга лиц; порядок закрытых конвертов или прямых переговоров не соответствует закону. Кроме того, прежде чем принять решение о продаже, суд обязан выяснить, можно ли устранить общую собственность путём перевода недвижимости в режим собственности на этажи; при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию сторонам должна быть предоставлена возможность устранить этот недостаток.

Споры, связанные с долевой собственностью, — это чувствительные процессы, напрямую затрагивающие стоимость недвижимости и права сособственников. Для наиболее эффективного ведения процесса и правильной оценки таких технических вопросов, как разрешение на ввод в эксплуатацию и собственность на этажи, рекомендуем обратиться за поддержкой к адвокату по праву недвижимости.