Кому принадлежит арендный доход от недвижимости, переданной по доверительной сделке?

Недвижимость, оформленная на близкого человека на основе внутрисемейных доверительных отношений, со временем может стать предметом серьёзных правовых споров. Особенно часто в исках об аннулировании записи в реестре недвижимости (тапу) и регистрации права, поданных в связи с доверительной сделкой (inançlı işlem), возникает вопрос: кому принадлежит арендный доход от недвижимости на время процесса? Будет ли удовлетворено требование истца о внесении арендных платежей в кассу суда?

В этой статье мы рассматриваем понятие доверительной сделки, правовую судьбу арендного дохода на время иска об аннулировании тапу и устоявшийся подход судов к этому вопросу — в свете решений Кассационного суда Турции (Yargıtay) и региональных апелляционных судов.

Суть ситуации

Доверительная сделка — это передача одним лицом (доверителем, inanan) своей недвижимости другому лицу (доверенному, inanılan) с определённой целью и с условием обратной передачи, при том что внешне такая передача выглядит как обычный переход права собственности. Когда доверитель со временем понимает, что недвижимость ему обратно не переоформляют, он подаёт против доверенного лица иск об аннулировании тапу и регистрации права.

Пока идёт процесс, недвижимость может быть сдана в аренду третьим лицам. В этот момент истец (доверитель) может потребовать, чтобы получаемый от недвижимости арендный доход до завершения дела был депонирован в кассу суда или в место депонирования. Однако на практике такое требование в подавляющем большинстве случаев отклоняется.

Правовая проблема

Суть спора сводится к вопросу: принадлежит ли арендный доход тому, на кого зарегистрировано право собственности в тапу, или же до завершения дела этот доход должен храниться у нейтральной инстанции?

Согласно судебной практике, при доверительной сделке право собственности с момента регистрации переходит к доверенному лицу (например, брату/сестре, родственнику или поверенному). Эта собственность остаётся за доверенным лицом до тех пор, пока по итогам иска об аннулировании тапу недвижимость не будет вновь зарегистрирована на имя доверителя. Следовательно, доверенное лицо как зарегистрированный собственник вправе пользоваться недвижимостью и получать арендный доход.

Что говорят Кассационный суд Турции и региональные апелляционные суды?

• 3-я гражданская палата Кассационного суда Турции (Yargıtay) (E. 2025/808, K. 2025/4744, 2025): прямо признано, что «поскольку с регистрацией право собственности перешло к доверенному лицу, оно вправе пользоваться недвижимостью и, в том числе, получать арендный доход до обратного перехода собственности к доверителю».
• 3-я гражданская палата Кассационного суда Турции (E. 2018/7125, K. 2019/805, 2019): подчёркнуто, что у доверителя не остаётся вещного права — лишь личное (обязательственное) требование из договора; поэтому он не может требовать арендную плату в качестве собственника.
• 1-я гражданская палата Регионального апелляционного суда Бурсы (E. 2022/140, K. 2022/122, 2022) и 11-я гражданская палата Регионального апелляционного суда Измира (E. 2025/579, K. 2025/1027, 2025): обеспечительная мера может быть наложена только на имущество или права, составляющие предмет спора; поскольку спор касается права собственности на недвижимость, а арендный доход не является непосредственным предметом иска, такое требование противоречит ст. 389 ГПК Турции (HMK).
• 21-я гражданская палата Регионального апелляционного суда Анкары (E. 2025/1069, K. 2025/899, 2025): требования об обеспечительных мерах отклоняются на том основании, что они могут затронуть правовое положение арендаторов, не являющихся сторонами дела; мера может быть направлена только на предмет и стороны процесса.
• 15-я гражданская палата Регионального апелляционного суда Стамбула (E. 2023/15, K. 2023/20, 2023): подчёркнуто, что в случае выигрыша истцом дела о праве собственности он может отдельно подать иск о «компенсации за неправомерное пользование» (ecrimisil) или о взыскании стоимости в отношении неполученного арендного дохода, а потому наложение обеспечительной меры на арендный доход в рамках текущего дела невозможно.

На что обратить внимание

Практические моменты, требующие внимания в исках об аннулировании тапу по основанию доверительной сделки:

• Требование о депонировании арендного дохода в порядке обеспечительной меры удовлетворяется с низкой вероятностью. Поскольку предметом иска является право собственности на недвижимость (вещное право), арендный доход, как правило, не считается непосредственным предметом этого дела.
• Конкретизация обязательна. Если такое требование всё же заявляется, необходимо конкретизировать сумму и чётко сформулировать, кому в итоге должна быть выплачена арендная плата.
• Требуется условие «приблизительного доказывания». Согласно ст. 389 и 390 ГПК Турции (HMK) суду должно быть представлено «приблизительное доказательство» того, что реализация права станет затруднительной или возникнет серьёзный ущерб.
• Вмешательство в договор аренды недопустимо. Вмешательство в действующие договоры аренды или изменение платёжной обязанности арендатора суды не допускают в силу принципа защиты прав третьих лиц.
• Право на отдельный иск сохраняется. Сторона, выигравшая иск об аннулировании тапу, может отдельно подать иск об ecrimisil или о взыскании стоимости за арендный доход, которого она была лишена в период процесса.

Вывод: что делать?

В иске об аннулировании тапу и регистрации права, который вы подали или планируете подать в связи с доверительной сделкой, важно придерживаться чёткой стратегии в отношении судьбы арендного дохода:

1. Несмотря на низкую вероятность удовлетворения требования о депонировании арендного дохода в кассу суда, заявляйте это требование конкретно и мотивированно.
2. Подкрепите основной иск (об аннулировании тапу и регистрации права) сильными доказательствами (банковские квитанции, показания свидетелей, переписка); ведь право собственности перейдёт к вам только после выигрыша этого дела.
3. Планируйте после выигрыша дела подать отдельный иск об ecrimisil или о взыскании стоимости за арендный доход, которого вы были лишены в период процесса.
4. Помните, что в вопросах, касающихся арендатора (арендная плата, договор), права арендатора как третьего лица затронуты не будут.

Дела о доверительных сделках — технически сложная и деликатная область с точки зрения бремени доказывания и оценки доказательств. Если вы столкнулись с подобным спором, планирование стратегии дела вместе с адвокатом даст вам существенное преимущество.