Подали в налоговую инспекцию договор аренды с заниженной суммой? Какие штрафы вам грозят

Иногда арендодатели, стремясь платить меньше налогов, составляют второй договор аренды с суммой ниже реальной арендной платы и подают его в налоговую инспекцию. Хотя в краткосрочной перспективе такая практика кажется привлекательной, она несёт серьёзные риски как в налоговом, так и в уголовно-правовом плане. В этой статье мы рассматриваем правовую природу договора аренды с заниженной суммой, налоговые штрафы, которые он может повлечь, и даже случаи, когда дело может перерасти в уголовное расследование, — в свете судебной практики и официальных разъяснений налоговых органов (özelge).

Суть ситуации

Арендодатель составил со своим арендатором второй договор аренды на сумму ниже реальной арендной платы и подал этот договор с заниженной суммой в налоговую инспекцию для целей декларирования. Цель — уменьшить сумму подлежащего уплате подоходного налога (удержания у источника, stopaj). Однако когда между сторонами впоследствии возникает спор (например, из-за ущерба, причинённого арендатором помещению, или неуплаченной арендной платы), встаёт вопрос: какой из договоров (с заниженной или с реальной суммой) будет принят за основу и каковы налоговые и уголовно-правовые последствия такой ситуации.

Юридическая суть спора

Составление договора аренды с заниженной суммой юридически квалифицируется как притворная сделка (muvazaa). Это порождает две отдельные проблемы: какой договор будет признан действительным в частноправовом споре между сторонами и какие санкции применит налоговая администрация, если выявит этот факт?

Что говорят Кассационный суд и Государственный совет Турции?

За основу принимается договор, отражающий действительную волю сторон

3-я гражданская палата Кассационного суда Турции (Yargıtay) (E. 2022/8389, K. 2023/388, 2023 г.) установила, что договор с заниженной суммой, составленный для подачи в налоговую инспекцию, был подготовлен с целью уплаты меньшего налога и является притворным. Суд подчеркнул, что приоритет должен отдаваться договору с более высокой суммой, отражающему действительную волю сторон. Это имеет большое значение в спорах о взыскании задолженности или возмещении ущерба между арендатором и арендодателем: даже если одна из сторон ссылается на договор с заниженной суммой, пытаясь уменьшить свою ответственность, суд может принять за основу реальную сумму.

Штраф за налоговые потери: до трёхкратного размера

В решении 9-й палаты Государственного совета Турции (Danıştay) (E. 2019/5410, K. 2021/16, 2021 г.) указано, что при использовании фиктивного договора аренды в налоговой инспекции применение трёхкратного штрафа за налоговые потери (vergi ziyaı cezası) является правомерным. Иными словами, налог доначисляется на разницу между реальной и задекларированной арендной платой, и к этой сумме добавляется тяжёлый штраф.

Специальный штраф за нарушение порядка

Если арендные платежи не подтверждены документально через банки или финансовые учреждения либо задекларированы не полностью, налагается специальный штраф за нарушение порядка (özel usulsüzlük cezası) на основании повторной статьи 355 Налогового процессуального кодекса Турции № 213 (VUK) (3-я палата Государственного совета, E. 2019/7597, K. 2022/53, 2022 г.).

Применение эталонной арендной платы: механизм налоговой защиты

Согласно ст. 73 Закона о подоходном налоге Турции (GVK), декларируемая арендная плата не может быть ниже эталонной (emsal) величины. Как подчёркнуто в одном из официальных разъяснений, механизм эталонной арендной платы срабатывает как «институт налоговой защиты» в случаях, когда реальный арендный доход притворно декларируется заниженным. Если имеются признаки того, что задекларированный арендный доход не отражает реального положения дел, налоговая администрация может провести проверку и произвести начисления исходя из эталонной величины.

Уголовно-правовой аспект: риск обвинения в налоговом мошенничестве

Составление договора с заниженной суммой может повлечь не только финансовые, но и уголовно-правовые последствия:

• Как указано в одном из разъяснений Министерства финансов, действия налогоплательщика, который составил фиктивный договор аренды и тем самым привёл к неполному начислению удержания у источника, могут образовать состав «налогового мошенничества» (kaçakçılık) по ст. 359 Налогового процессуального кодекса Турции (VUK). В этом случае с заключением соответствующего финансового управления (defterdarlık) должно быть подано заявление о преступлении в прокуратуру.
• Однако в том же разъяснении отмечено, что если лицо, совершившее это деяние, не обладает «статусом коммерсанта» (tüccar vasfı), заявление о преступлении по ст. 359 и 367 VUK подано быть не может; то есть не каждый договор аренды с заниженной суммой автоматически превращается в уголовное расследование.
• Общее собрание гражданских палат Кассационного суда Турции (E. 2005/491, K. 2005/471, 2005 г.) установило: если суд признаёт договор аренды притворным, в решении должно быть предусмотрено направление дела после вступления решения в силу через Генеральную прокуратуру в соответствующее финансовое управление для совершения необходимых действий в финансовой части.
• 11-я уголовная палата Кассационного суда Турции (E. 2003/11723, K. 2006/246, 2006 г.) подчеркнула, что целью лица, составившего фиктивный договор аренды, было уклонение от уплаты налога путём занижения налоговой базы и получение для себя неправомерной выгоды.

На что обратить внимание

• Тщательно взвесьте риск составления второго договора. Небольшая экономия на налоге в краткосрочной перспективе может обернуться штрафом за налоговые потери в размере до трёхкратной суммы.
• Проводите и получайте арендные платежи через банк. Наличные платежи и неполное декларирование повышают риск специального штрафа за нарушение порядка.
• Помните, что в частноправовых спорах за основу может быть принята реальная сумма. Если вы вступите с арендатором в спор о взыскании долга или возмещении ущерба, ссылка на договор с заниженной суммой может вас не защитить; суд исследует действительную волю сторон.
• Установление притворности договора судебным решением может спровоцировать налоговую проверку. Если притворность выявлена по итогам дела в гражданском суде, материалы могут быть переданы в налоговую администрацию.
• Учитывайте различие по «статусу коммерсанта». Объём уголовной ответственности может зависеть от коммерческого статуса лица, составившего договор аренды; поэтому каждая ситуация должна оцениваться индивидуально.

Вывод: что делать?

Хотя составление договора аренды с заниженной суммой выглядит как краткосрочная налоговая экономия, эта практика несёт риск как тяжёлых налоговых штрафов, так и — при определённых условиях — уголовного расследования. Если вы уже составили такой договор и сейчас столкнулись с налоговой проверкой или спором с арендатором, крайне важно прежде всего собрать всю переписку и платёжные документы, подтверждающие ваши реальные арендные отношения, а затем обратиться к специалисту по налоговому и уголовному праву, который оценит налоговые и возможные уголовно-правовые риски в комплексе. В подобных ситуациях раннее вмешательство может сыграть решающую роль в ограничении как финансового бремени, так и уголовной ответственности.