Прежний собственник, продавший квартиру, не может вас выселить: права нового собственника и арендатора

Когда недвижимость, которую вы занимаете как арендатор, переходит к другому владельцу, в голове возникают десятки вопросов: сохраняет ли силу мой договор аренды? Кому платить арендную плату? И что ещё важнее: может ли прежний собственник, продавший недвижимость, пытаться выселить вас — даже если у него на руках есть решение о выселении?

Эта часто встречающаяся на практике ситуация на самом деле весьма чётко урегулирована в Обязательственном кодексе Турции (TBK). Однако из-за недостатка информации арендаторам нередко неправомерно угрожают выселением прежние собственники, у которых уже не осталось никаких юридических полномочий. В этой статье мы подробно рассматриваем правовое положение арендатора и нового собственника после продажи недвижимости в свете практики Кассационного суда Турции (Yargıtay).

Суть ситуации

Арендатор проживает в недвижимом имуществе. Наймодатель (прежний собственник) мог ранее инициировать против арендатора процедуру выселения или получить решение о выселении. Однако в ходе процесса или после вступления решения в силу недвижимость была продана третьему лицу (новому собственнику). Несмотря на это, прежний собственник, уже не числящийся владельцем в реестре недвижимости (тапу), пытается привести в исполнение старое решение о выселении или начать новое исполнительное производство о выселении.

Ключевой вопрос, который должен задать себе арендатор: может ли лицо, передавшее право собственности и, следовательно, утратившее статус «наймодателя», по-прежнему требовать выселения?

Юридическая суть спора

В центре спора находится ст. 310 TBK. Согласно этой норме:

«Если после заключения договора арендованное имущество по какой-либо причине переходит к другому лицу, новый собственник становится стороной договора аренды».

Эта норма устанавливает, что с передачей права собственности арендное правоотношение переходит к новому собственнику в силу закона (автоматически) — без отдельной сделки о передаче и без согласия сторон. В юриспруденции это называется «законным правопреемством».

Естественное следствие таково: с момента продажи прежний собственник утрачивает статус «наймодателя» и «собственника». Соответственно, его право требовать выселения (в юридической терминологии — «активная процессуальная легитимация») также прекращается автоматически.

Кроме того, ст. 125/2 Гражданского процессуального кодекса Турции (HMK) предусматривает: если предмет спора (недвижимость) передан после подачи иска, приобретатель занимает место истца, и процесс продолжается с того момента, на котором остановился. То есть передача собственности напрямую влияет не только на материальное право, но и на уже рассматриваемые дела.

Что говорит Кассационный суд?

Устоявшаяся практика Кассационного суда Турции по этому вопросу весьма последовательна:

• 6-я гражданская палата Кассационного суда (E. 2012/4748, K. 2012/7319, 2012 г.) прямо указала, что с продажей недвижимости статус наймодателя переходит к новому собственнику в порядке правопреемства, а активная процессуальная легитимация прежнего собственника утрачивается.
• В другом решении той же палаты (E. 2014/7788, K. 2014/9248, 2014 г.) подчёркнуто, что при продаже недвижимости в ходе судебного разбирательства прежний собственник не может заявлять требование о выселении.
• В недавнем решении 12-й гражданской палаты Кассационного суда (E. 2025/4328, K. 2025/5769, 2025 г.) особо отмечено, что при переходе недвижимости к другому лицу у прежнего собственника не остаётся права на иск о выселении и что это обстоятельство должно проверяться по записям реестра недвижимости (тапу).
• 3-я гражданская палата Кассационного суда (E. 2024/325, K. 2024/741, 2024 г.) постановила, что право требовать выселения по причине просрочки (неуплаты арендной платы) принадлежит только наймодателю, имеющему статус кредитора; после продажи недвижимости прежний собственник этот статус утрачивает, поэтому его требование о выселении подлежит отклонению.
• 44-я гражданская палата Апелляционного суда Стамбула (E. 2024/1556, K. 2025/272, 2025 г.) подтвердила, что, поскольку у прежнего собственника не осталось права юридического распоряжения недвижимостью, он не может привести в исполнение имеющееся у него судебное решение о выселении.
• 59-я гражданская палата Апелляционного суда Стамбула (E. 2024/123, K. 2024/416, 2024 г.) также указала, что договор аренды со всеми правами и обязанностями переходит к новому собственнику в силу закона и новый собственник становится правопреемником прежнего.

Короче говоря, по позиции Кассационного суда, даже если у прежнего собственника есть вступившее в силу решение о выселении, передача права собственности лишает это решение исполнимости.

На что обратить внимание

Есть несколько критических моментов, которые сторонам арендного правоотношения следует учитывать в этом процессе:

• Кому платить арендную плату? С даты продажи адресатом арендной платы является новый собственник. Однако платежи, произведённые прежнему собственнику до того, как новый собственник уведомил арендатора (направил предупреждение) о необходимости платить ему, могут освобождать арендатора от ответственности. После того как вы узнали о продаже, адресатом становится новый собственник.
• Право требования прежнего собственника может сохраняться. Прежний собственник может требовать неуплаченную арендную плату (задолженность по просрочке) за период до передачи собственности. Но это уже не даёт ему права требовать выселения; требование сохраняется лишь как денежное.
• То же правило действует и на стадии исполнения. Хотя это обсуждается реже, чем передача на стадии судебного разбирательства (ст. 125 HMK), передача собственности в ходе исполнения вступившего в силу решения о выселении также влияет на статус взыскателя в исполнительном производстве; полномочие на исполнение переходит к новому собственнику вместе с собственностью.
• Компетентным судом по такого рода спорам, вытекающим из арендных отношений, является мировой суд по гражданским делам (Sulh Hukuk Mahkemesi).

Вывод: что делать?

Если в квартире, которую вы купили или арендуете, вы столкнулись с ситуацией, когда прежний собственник пытается вас выселить, рекомендуется предпринять следующие шаги:

1. Получите выписку из реестра недвижимости (тапу). Актуальная запись, подтверждающая регистрацию недвижимости на имя нового собственника, — ваше самое сильное доказательство.
2. При наличии исполнительного производства подайте жалобу. Если исполнительное производство ведётся прежним собственником, следует подать в исполнительный суд жалобу на основании ст. 16 Закона об исполнительном производстве и банкротстве Турции (İİK) с требованием «отмены производства» или «приостановления выселения».
3. Заявите возражение об отсутствии активной легитимации. Если дело находится на стадии судебного разбирательства, потребуйте отклонения иска по процессуальным основаниям, указав, что статус наймодателя и собственника у прежнего владельца прекратился.
4. Свяжитесь с новым собственником. Уточните, кому производить арендные платежи; по возможности запросите у нового собственника письменное уведомление (ihtarname).

Поскольку эти процедуры содержат технические процессуальные правила, связанные со сроками, поддержка адвоката укрепит вашу позицию и стратегию защиты и поможет избежать утраты прав.