Геджеконду на казённой земле попало в программу городской реновации? Руководство по установлению прав наследников

Во многих городах Турции, особенно в старых жилых районах, до сих пор сохраняются геджеконду (самовольные постройки), возведённые много лет назад на землях, принадлежащих Казне. По мере ускорения проектов городской реновации (kentsel dönüşüm) перед семьями, живущими в таких строениях, встаёт критически важный вопрос: если человек, построивший дом, умер, кто является правообладателем? Только тот, кто фактически там проживает, или все наследники? В этой статье мы рассматриваем, как устанавливаются права наследников на геджеконду, расположенные на казённой земле, какие иски можно подать и на что следует обратить внимание — в свете практики Кассационного суда Турции (Yargıtay).

Почему это важно

В процессе городской реновации определение того, кому принадлежит строение на казённой земле, имеет решающее значение как для приоритета участия в реновации, так и для того, кто станет стороной возможной сделки продажи или предоставления. Когда внутри семьи не удаётся достичь согласия, ошибочное убеждение вроде «право принадлежит тому, кто здесь живёт» может привести к серьёзным правовым спорам и даже к отклонению иска.

Суть ситуации

Семья живёт в геджеконду, построенном много лет назад наследодателем на участке, принадлежащем Казне. После смерти наследодателя между наследником, продолжающим фактически проживать в доме, и остальными наследниками возникает спор о том, кому принадлежит строение. Когда район включается в программу городской реновации, решающим становится вопрос, на чьё имя будет официально зарегистрировано «право участия» (hak sahipliği).

Правовая проблема

Согласно ст. 599 Гражданского кодекса Турции (TMK), наследство переходит к наследникам с момента смерти наследодателя. При наличии нескольких наследников они владеют наследственной массой на праве совместной собственности (elbirliği mülkiyeti) и могут осуществлять свои права на неё только сообща. На практике это означает: фактическое проживание в геджеконду само по себе не порождает право участия.

Другой важный вопрос — вид иска. По общему правилу, там, где может быть подан иск о присуждении (то есть иск с требованием непосредственного исполнения обязательства), иск об установлении не допускается. Однако процесс городской реновации создаёт важное исключение из этого правила.

Что говорит Кассационный суд?

Фактическое пользование само по себе не порождает право участия

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2024/300, K. 2024/5380, 2024 г. прямо подчёркнуто, что наследник, проживающий в геджеконду, пользуется им с согласия остальных наследников, а фактически не проживающие наследники также являются правообладателями соразмерно своим наследственным долям. Аналогично в решении 1-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2014/20560, K. 2015/922, 2015 г. признано, что когда строения, возведённые наследодателем, переходят к наследникам, правообладателями считаются все законные наследники независимо от того, проживают ли они в здании фактически.

Согласно решению 8-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2022/8392, K. 2023/5516, 2023 г., пока между наследниками не произведён добровольный раздел, право пользования недвижимостью должно регистрироваться в режиме совместной собственности, охватывающем всех наследников.

Возможность подать иск об установлении при городской реновации

В решениях 7-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2022/5633, K. 2023/6305, 2023 г. и 8-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2021/7983, K. 2024/650, 2024 г. признано: хотя по общему правилу иск об установлении недопустим там, где возможен иск о присуждении, включение недвижимости в программу городской реновации является исключительной ситуацией, и в этом случае существует актуальный правовой интерес в подаче иска об установлении. В таких делах обязательно представление в материалы дела конкретных сведений и документов о том, что здание подпадает под городскую реновацию (8-я гражданская палата Кассационного суда, E. 2014/25148, K. 2015/1609, 2015 г.).

Процессуальные правила: обязанность действовать сообща

Согласно решениям 7-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2021/1704, K. 2021/4253, 2021 г. и 1-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2022/962, K. 2023/6152, 2023 г., в исках, касающихся прав на наследственную массу, все наследники должны действовать совместно либо остальные наследники должны дать согласие на поданный иск. Если согласие получить не удаётся, суд должен предоставить срок для назначения представителя наследственной массы в порядке ст. 640 TMK. В решениях 1-й гражданской палаты Регионального апелляционного суда Антальи, E. 2017/1090, K. 2017/817, 2017 г. и 16-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2015/19455, K. 2018/2131, 2018 г. подчёркнуто, что иски, поданные без участия всех наследников, могут быть отклонены за отсутствием активной процессуальной легитимации.

Критерии доказывания и ограничения

В решении 7-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2024/15, K. 2024/4894, 2024 г. указано, что если доказано, что строение возведено наследодателем, что муниципальные платежи производились наследодателем или что документ о выделении титула (tapu tahsis belgesi) оформлен на имя наследодателя, наследники могут добиться установления своих прав соразмерно долям. Однако в силу решения 5-й гражданской палаты Кассационного суда, E. 2024/5806, K. 2025/4033, 2025 г. нельзя забывать, что документ о выделении титула сам по себе не является документом о праве собственности, а имеет лишь характер документа о владении.

На что обратить внимание

• Доказывание принадлежности строения — на первом плане: кто, на чьё имя и за чей счёт возвёл постройку; кем оплачивались муниципальные сборы и платежи — всё это должно быть подтверждено документами.
• Участие всех наследников обязательно: иск, поданный одним наследником в одиночку, несёт риск отклонения по возражению о процессуальной легитимации.
• Документы о городской реновации должны быть приобщены к делу: для удовлетворения иска об установлении необходимо представить официальное письмо, объявление или копию решения о включении недвижимости в программу городской реновации.
• Для строений без разрешения есть пределы: по самовольным постройкам на казённом участке требование об «установлении владения на основании преимущественного права» не всегда возможно; принудить администрацию к продаже также нельзя.
• Альтернативный путь: если право собственности доказать не удаётся, можно подать иск о присуждении на основании норм о неосновательном обогащении — в связи с трудовым и экономическим вкладом в строительство.

Вывод: что делать?

Если вы как наследник претендуете на права в отношении геджеконду на казённой земле, прежде всего свяжитесь со всеми наследниками в вашей семье и выработайте общий план действий.

• Соберите документы, подтверждающие, что строение возведено наследодателем (счета, платёжные квитанции, документ о выделении титула, свидетельские показания).
• Уточните в соответствующем муниципалитете или администрации, включена ли недвижимость в программу городской реновации.
• Если не удаётся получить согласие остальных наследников, рассмотрите путь назначения представителя наследственной массы.
• Перед подачей иска оцените вместе с адвокатом по наследственному праву и праву недвижимости, выполняются ли в вашей конкретной ситуации условия активной процессуальной легитимации и правового интереса.